Maison à démolir ou à rénover

Il existe différentes façons de devenir propriétaire d'une maison. Le moyen le plus simple est de construire un nouveau bâtiment, vous pouvez également acheter une maison toute faite à un promoteur ou prendre possession d'une maison qui appartenait auparavant à quelqu'un d'autre. Il peut y avoir de nombreuses raisons pour lesquelles nous choisissons la troisième solution. Énumérons les plus importants.
- Confiance dans l'environnement dans lequel nous vivrons. La vieille maison se trouve dans un endroit spécifique, généralement développé depuis longtemps, qui a de bonnes chances de ne pas changer rapidement. Nous pouvons regarder nos voisins, vérifier la qualité des services, de la communication et de l'éducation. En règle générale, il est plus proche du centre-ville qu'une parcelle de terrain non développée sur laquelle quelque chose peut être construit.
- Terrain décoré. Avec la maison, nous avons la chance de devenir propriétaires d'un jardin bordé d'arbres, pas d'un champ vide, dont nous traitons généralement lors de la construction d'une maison à partir de zéro. Les services publics - gaz, électricité, eau, ligne téléphonique - sont généralement également un avantage.
- Réduction des temps d'attente. La maison est déjà debout, nous pouvons donc en prendre possession presque immédiatement. Il faudrait en attendre un nouveau.
- La possibilité de "toucher" l'intérieur de la maison. Du fait qu'il existe, et qu'il est souvent aménagé et fini, nous pouvons immédiatement vérifier si la disposition et la taille des pièces, leur insolation et les bruits extérieurs répondent à nos attentes. Même si ce n'est pas entièrement - il est plus facile d'imaginer des changements.
Apparemment charmant, mais…
Souvent, en faisant de petites modifications, vous pouvez, en touchant une baguette magique, changer un bloc banal ou négligé en une forme intéressante. Malheureusement, ce n'est pas toujours possible. Il arrive parfois qu'aucune des activités d'adaptation prévues ne soit possible et qu'il soit nécessaire de démonter tout ou partie du bâtiment.
Eh bien, que devons-nous savoir pour prendre consciemment une décision sur l'avenir de la maison?
Nous évaluerons généralement l'environnement, l'intrigue ou l'emplacement sans problème, souvent de manière intuitive. La situation est différente avec le bâtiment lui-même.
Afin d'être sûr de l'évaluation correcte, il est préférable de demander des avis spécialisés sur l'état du bâtiment: n construction, y compris l'état d'humidité des murs et des plafonds; sur les installations (plomberie, chauffage, ventilation et conduits de cheminée).
Bien sûr, avant de connaître ces opinions, nous pouvons également faire attention à beaucoup de choses.
Nous évaluons l'état de la structure
- Regardons les murs porteurs (généralement plus épais que les autres - de 25 à 60 cm): les fissures ou rayures profondes sur eux indiquent les mouvements des fondations provoqués, par exemple, par un tassement inégal du bâtiment. Dans une telle situation, l'avis du designer sera décisif. Il est possible que les égratignures se soient formées il y a longtemps, que la colonie soit terminée et que la maison soit stable.
- Jetons un coup d'œil aux sols: s'ils se plient beaucoup, cela peut signifier que le sol en dessous aussi. Cela doit être vérifié. Le moyen le plus simple de vérifier le degré de déflexion du sol à la maison est d'étirer la ficelle entre les murs, juste au-dessus du sol.
- Regardons en haut: si la structure du toit (ferme) a l'air endommagée, a beaucoup de fissures longitudinales, de fractures, d'éléments pourris, cela ne présage rien de bon.
Nous évaluons le degré d'humidité
- Regardons les environs: si une rivière coule près de la maison, des aulnes poussent, la zone monte plus haut et les maisons environnantes ont des rez-de-chaussée surélevés, nous pouvons considérer que le niveau des eaux souterraines sur la parcelle est élevé, en d'autres termes - le sol est très humide . Et l'humidité pénètre dans les fondations, les murs et les sous-sols. Il peut être arrêté en isolant correctement le bâtiment. Voyons si c'est fait.
- Regardons le socle (la partie inférieure du mur, souvent constituée d'un matériau autre que la partie supérieure): plâtre qui s'écaille, efflorescence sur le mur, odeur de moisi au sous-sol - ce sont les premiers signes d'humidité montant du sol.
- Regardons les murs: les champignons sur les murs sont le résultat de leur humidité permanente. Si nous soupçonnons que la maison est moisie, nous devrions consulter un mycologue. Si vous pouvez voir des traces d'humidité dans les parties supérieures des murs, c'est un signe de fuite d'eau de pluie - soit à travers des tuyaux et des gouttières bouchés ou qui fuient ou, ce qui arrive malheureusement souvent, à travers un toit qui fuit (ancien revêtement, pas de couche isolante) ou à travers la terrasse au-dessus du rez-de-chaussée.
- Promenons-nous sur les terrasses: elles sont un élément extrêmement difficile d'un bâtiment à bien isoler. Les matériaux actuellement disponibles permettent une étanchéité totale, mais lors de l'achat d'une maison ancienne avec une grande terrasse, il faut faire attention et consulter un spécialiste.
Nous évaluons l'activité des insectes La
poutre en bois est souvent un habitat pour les insectes. De petits trous caractéristiques recouvrant la surface des poutres ou des chevrons, avec de la farine coulant de l'intérieur, indiquent que la structure a été infectée par des insectes. Si les dommages aux éléments dépassent 40% de leur section transversale, la ferme doit être remplacée par une nouvelle. Ce n'est pas si mal, si nous prévoyions de démonter et de changer le toit quand même, mais sinon?
Nous évaluons la qualité du sol, les solutions techniques et matérielles,
il est nécessaire de savoir si le sol et la structure du bâtiment résisteront à toutes les modifications prévues. Les fondations conçues pour une villa d'un étage supporteront rarement la charge supplémentaire d'un étage supplémentaire et le toit recouvert de tôle légère - des carreaux de céramique des rêves. Bien sûr, il est possible de choisir les matériaux et la disposition future du bâtiment de telle sorte que «l'impossible devient possible» - la maison peut être agrandie avec la technologie d'un cadre léger et le couvercle peut être remplacé par un plus léger, mais tout aussi attrayant. cependant, il doit être planifié à l'avance.
Avertissement! Lors de l'évaluation de l'état du bâtiment, nous ne devons pas être influencés par le fait qu'il est fraîchement plâtré et repeint. De cette façon, vous pouvez modifier l'apparence d'une maison, même complètement inhabitable, sans encourir de dépenses financières importantes.
Les règlements ne proviennent pas du
plan de développement de la parade
Dans le plan d'aménagement du territoire local (ou, si la commune ne dispose pas d'un tel document, dans les conditions d'aménagement spécifiées à notre demande pour une parcelle spécifique), nous trouverons toutes les conditions qu'une maison et un terrain doivent remplir - également après agrandissement. Il vaut la peine de lire attentivement ce document, car il se peut que la réglementation impose la hauteur maximale des bâtiments ou l'angle de la pente du toit, ou la superficie maximale de la parcelle que nous pouvons aménager. Parfois, cela limite considérablement les possibilités de changement. Si la superstructure n'est pas une option (un bâtiment trop haut), surélever également le toit (pente de toit incorrecte), et qu'il n'y aura rien à ajouter (une ligne de construction infranchissable ne le permettra pas),la démolition doit être envisagée et le bâtiment doit être érigé. Lors de la conception d'une maison à partir de zéro, il est beaucoup plus facile de prendre en compte toutes les exigences officielles.
La beauté de l'environnement peut être un inconvénient: si la
maison choisie est située dans une zone paysagère protégée (pour des raisons naturelles ou historiques), des interdictions ou des ordonnances peuvent faire référence à des solutions architecturales spécifiques (par exemple, la nécessité d'utiliser des matériaux de finition spécifiques ou des détails faisant référence à l'ancien style de construction dans une région donnée du pays, ou interdiction de construire une partie de la zone en raison du cours du cours d'eau).
Règles du droit de la construction
Des restrictions aux investisseurs sont également imposées par la loi sur la construction en même temps que le règlement de base, à savoir «les conditions techniques auxquelles doivent répondre les bâtiments et leur emplacement». Vérifions si la forme et les dimensions de la parcelle permettent un agrandissement ou une modification libre de la forme - les distances des limites de la parcelle sont ici importantes (généralement à 4 m de la limite pour un mur avec des ouvertures, mais il existe des exceptions sous forme d'extensions jusqu'à la limite de la parcelle, ou à une distance chez le voisin - la symétrie de la distance), des murs des bâtiments voisins (8 m ou plus en raison de la sécurité incendie), des éléments d'installations souterraines (puits, fosses septiques, gazoducs), des poubelles (à 3 m du bâtiment).
Nous ne changerons pas les limites de la parcelle, mais déplacer une poubelle ou déplacer des réseaux souterrains est parfois possible, bien que coûteux. cependant, cela peut être la seule chance pour une expansion réussie.
Il est également important de connaître l'orientation du bâtiment, ce qui nous permettra de planifier une éventuelle extension, afin que la nouvelle partie ne coupe pas le soleil du jardin et n'ombre pas les maisons d'habitation voisines.
Moyens de réaménagement
Indépendamment de l'évaluation de l'état technique, vous devez analyser soigneusement vos besoins et réfléchir à la manière dont vous pouvez adapter votre maison à ceux-ci. Voici les modifications les plus courantes apportées aux maisons existantes.
N'oubliez pas que la plupart des changements de forme du bâtiment modifient radicalement l'apparence du bâtiment. Par conséquent, il vaut la peine de faire des efforts pour que les changements lui soient favorables.
Superstructure, c'est-à-dire surélever un étage sur toute la maison ou sa partie inférieure. vous permet d'obtenir un espace de vie supplémentaire ou même un appartement totalement indépendant. Une telle expansion contribuera également à la fin des problèmes avec un toit mal isolé, souvent qui fuit - une nouvelle solution assurant l'épaisseur appropriée de l'isolant minimisera les pertes de chaleur et réduira les factures de chauffage.
Surélever le toit, c'est-à-dire surélever les murs du grenier, changer l'angle d'inclinaison et insérer des fenêtres de toit ou des lucarnes. De cette façon, nous gagnons un espace de vie supplémentaire à part entière dans le grenier. La structure du toit peut être partiellement visible, en utilisant des couleurs qui soulignent la beauté naturelle de la ferme en bois. Ces types de modifications concernent souvent les garages à côté de bâtiments à plusieurs étages - une grande surface disponible à partir du deuxième niveau du bâtiment est acquise à faible coût, et surélever le toit au-dessus du garage donne à la carrosserie une forme plus compacte.
Extension, c'est-à-dire ajout d'un nouveau corps au bâtiment. La maison est agrandie d'une chambre, garage, escalier. Une telle solution, outre la création d'espace utilisable supplémentaire, rend le bâtiment optiquement "squat", la base plus large donne l'impression d'un lien plus solide avec le sol. Ceci est utile pour les maisons aux proportions déformées à l'origine, par exemple trop hautes. Après l'extension, le bâtiment doit être maintenu à une distance de 3 ou 4 mètres de la limite de la parcelle.
Construire une terrasse, c'est-à-dire transformer une terrasse ouverte en jardin d'hiver. Les technologies modernes offrent des systèmes de terrasse prêts à l'emploi. Les jardins d'hiver, outre un espace attrayant, ajoutent également une nouvelle expression moderne au corps du bâtiment.
Changer l'intérieur, c'est-à-dire reconstruire certains éléments de la maison sans perturber la forme du corps. De telles solutions sont généralement imposées par la situation de vie d'une famille qui est différente de celle d'avant. N'oubliez pas, cependant, que tous les murs ne peuvent pas être enlevés et que toute modification peut également rendre difficile la pose d'installations à domicile.
Changement de peau, c'est-à-dire isolation. La maison, construite il y a plusieurs ou plusieurs dizaines d'années, ne répond certainement pas aux exigences thermiques des bâtiments d'aujourd'hui. En termes simples, les factures de chauffage élevées sont causées par la perte de chaleur à travers les murs, le toit, les fenêtres qui fuient, le sous-sol et l'ancien système de chauffage. Les décisions d'isolation thermique et de modernisation du chauffage sont de plus en plus souvent prises, d'autant qu'une partie des dépenses à cet effet peut être récupérée grâce à des prêts spéciaux subventionnés par l'Etat. L'isolation de la maison est une bonne occasion de changer la façon dont elle est finie. En un mot, le tout obtient un nouveau visage, souvent plus intéressant.
Cela transformera … - ce qui est facile et ce qui est difficile à changer
Lorsque nous consultons de nombreuses personnes avant de prendre une décision, nous entendons souvent la phrase - "qu'est-ce que ça va marcher!" Soyons prudents avec des déclarations aussi légères. Bien que beaucoup de choses puissent être reconstruites, ce n'est pas tout. Nous avons déjà parlé de la capacité portante des fondations et des plafonds, c'est-à-dire des possibilités limitées de transfert de charges supplémentaires. Un piège dans lequel beaucoup de gens qui font des changements par eux-mêmes tombent dans une chaîne de malheurs - quand un changement apparemment mineur implique des changements successifs et nouveaux, nécessitant un travail plus lourd. S'ils étaient prévus à l'avance, tout pourrait très probablement être planifié et réalisé d'une manière complètement différente.
Un bon exemple est la démolition d'une partie d'un mur complet et son remplacement par une surface translucide en blocs de verre. Ce n'est pas grave, mais il s'avère soudain qu'il y avait un radiateur attaché à l'ancien mur, alors il doit maintenant être remplacé par un modèle au sol. Il y avait une petite prise électrique dans le mur, et après la démolition, nous avions des câbles électriques au sol. Le module de bloc de verre a rendu l'ouverture de la porte plus petite, vous devez donc la remplacer ou déplacer l'ouverture, découper un autre mur … et les coûts augmentent sans cesse.
Soyons avisés à l'avance et demandons conseil à des professionnels. La coopération avec l'architecte dans la phase initiale de l'ensemble du projet vous permettra de répondre rapidement à la question de savoir si une maison spécifique peut être réaménagée fonctionnellement pour répondre à nos besoins. Il définira également la forme et l'expression architecturale du bâtiment, vous permettra de réfléchir aux matériaux et à l'utilisation de solutions techniques modernes. Il est vrai que les messieurs ne devraient pas parler d'argent, mais pas les investisseurs. La préparation, par exemple, d'un devis général nous fera réaliser ce à quoi nous serons confrontés, nous permettra d'obtenir des informations sur les chances d'obtenir un prêt. Parfois, cela montrera que nos craintes étaient trop grandes, ou que nous n'avions pas prévu une grande partie des dépenses.
Le dernier aspect, mais non moins important, du projet est l'organisation de l'ensemble de l'investissement. Nous devons examiner attentivement la durée du réaménagement et s'il est possible de vivre dans la maison pendant les travaux de rénovation; et sinon, où sera notre logement?
Si
nous analysons tout, faisons une liste noire (conditions, restrictions, interdictions, défauts techniques à supprimer), nous pouvons alors décider consciemment si la reconstruction, qu'il est possible de réaliser dans les conditions, répond à nos attentes. Si tel est le cas, commençons à apporter des modifications. sinon - eh bien, vous devez penser à démolir et à créer une maison complètement à partir de zéro, mais répondant à cent pour cent à nos exigences.
L'architecte devrait aider dans les prochaines étapes. C'est lui qui déterminera la portée du futur réaménagement. Nous verrons si l'ampleur des modifications nécessitera un permis de construire (ou démolition, puis construction), ou s'il suffit de notifier les travaux de construction au service d'architecture de la commune compétente. Si vous avez besoin d'obtenir un permis de construire (un grand nombre de changements - dans le corps du bâtiment ou des éléments structurels), vous devrez d'abord obtenir un extrait du plan local ou demander les conditions de construction et l'aménagement du terrain (similaire à la construction d'une nouvelle maison). Pour des modifications mineures, sans perturber la structure, il suffit de soumettre les travaux avec une description détaillée de leur portée, des dessins et toutes les informations nécessaires.
Après avoir obtenu l'autorisation ou attendu le temps spécifié dans le règlement, nous n'avons plus qu'à agir et ajouter la dernière pièce à notre puzzle de construction. Donc: en reconstruisant ou en construisant à partir de rien, devenez propriétaire de la maison de vos rêves.
Statut juridique du bâtiment
Si nous avons décidé d'acheter une vieille maison et que nous allons la reconstruire, laissez les propriétaires vérifier attentivement si l'état actuel est légal. Il se peut que, parce que nous avons un projet de reconstruction pour le bureau municipal, il s'avère que ce qui existe est une construction sans loi - et il ne doit pas s'agir de la construction de tout le bâtiment sans permis, mais seulement, par exemple, d'ajouter ou de modifier certaines parties de celui-ci. On risque alors une pénalité sous forme de frais de légalisation, qui s'élève actuellement à 50 000 pour les immeubles unifamiliaux! C'est généralement une surprise très désagréable.
Lorsqu'une décision est prise de démolir
Vous devez informer le bureau compétent (service d'architecture de la mairie) de vos intentions. Selon l'art. 31 de la loi sur la construction, il doit se faire sous la forme de:
- notification de l'intention de démolir (en précisant le type, l'étendue et le mode de réalisation de ces travaux) - pour les bâtiments non inscrits au registre de protection des monuments, d'une hauteur inférieure à 8 m, s'ils sont situés à une distance d'au moins la moitié de la parcelle leur hauteur;
- demande de permis de démolition - pour les objets sous protection de conservation ou de plus de 8 m.
Après avoir examiné la notification de l'intention de démolition, l'Office peut parfois imposer l'obligation d'obtenir un permis de démolition, surtout si la démolition peut affecter les conditions de l'eau, l'assainissement et l'état de l'environnement.
La demande de permis de démolition comprend des éléments similaires à ceux du permis de construction - il sera nécessaire d'impliquer l'architecte ou le constructeur pour préparer une telle demande.