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  2. Construction et rénovation
  3. Acheter une maison endettée

Acheter une maison endettée

Table des matières
Après une période d'augmentation rapide, les prix des logements ont atteint un niveau astronomique. Dans cette situation, de nombreuses personnes commencent à envisager de remplacer plusieurs dizaines de mètres du centre par une maison proche de la ville. Habituellement, à cette fin, outre l'argent de la vente de l'appartement existant, des crédits sont nécessaires. Après avoir déterminé les possibilités financières, la phase décisionnelle commence. Si nous ne voulons pas décider de construire, nous devons acheter une maison finie à un promoteur (pour l'instant l'offre est plutôt modeste) ou chercher une maison sur le marché secondaire. Dans cette dernière situation, nous rencontrons souvent un problème sérieux: la maison est en bon état, répond à nos attentes, mais a une inscription dans la section IV du registre foncier et hypothécaire qu'elle est grevée d'une hypothèque.Son achat est possible, mais il nécessite certainement beaucoup plus de prudence et de sécurité juridique.
Premièrement, le registre foncier et hypothécaire
Au début, il vaut la peine de lire attentivement l'extrait actuel du registre foncier et hypothécaire. Il dira aux acheteurs potentiels:
  • à qui appartient la maison et le terrain - ce qui est particulièrement important lors de l'achat d'une maison à une personne mariée. Car si la maison appartient à un seul des époux, elle constitue sa propriété distincte (par exemple, c'était déjà sa propriété avant le mariage) - alors seulement il adhère au contrat. Si, en revanche, les époux sont les copropriétaires, le contrat d'achat immobilier ne sera valable que si les deux consentent à la vente. Il est également possible que la maison ait été héritée par plusieurs personnes - tous les copropriétaires doivent alors accepter la vente;
  • quelle est la taille de la parcelle et son emplacement;
  • si le bien immobilier est grevé du droit de passage au profit d'autrui (c'est-à-dire le droit de passage et de passage), la maison a-t-elle droit à la réclusion à perpétuité de la personne indiquée, ou si des procédures d'exécution ont déjà été engagées en relation avec le bien immobilier (par exemple pour l'impôt foncier à long terme non réglementé);
  • si le bien est hypothéqué, c'est-à-dire une loi en vertu de laquelle le créancier (le plus souvent une banque) peut réclamer le remboursement de la dette due sur le bien, qu'il lui appartienne ou non et en priorité sur les autres créanciers du propriétaire. En conséquence, cela peut conduire à un recouvrement de créance auprès du nouvel acquéreur, voire à la vente de la maison par un huissier et, par conséquent, à une double perte pour l'acheteur qui se retrouve sans maison et sans argent.
    Hypothèque facturée
    Si l'extrait actuel montre que la maison est hypothéquée, alors au moment de décider de l'acheter, toutes les formalités doivent être accomplies de manière à ce que le vendeur rembourse la dette existante avec les fonds de l'acheteur et que l'acheteur devienne propriétaire de la maison sans charges - ou si il prend lui-même le prêt, seulement sa propre hypothèque sur lui. Si, après avoir acheté une maison, la dette n'est pas remboursée, le nouvel acheteur doit tenir compte du fait que la banque, après avoir épuisé toutes les méthodes de récupération de l'argent auprès du débiteur d'origine, restituera la dette au prochain acheteur chargé du prêt immobilier. Par conséquent, les modalités de remboursement de la dette devraient déjà être incluses dans le contrat préliminaire.
    Accord
    Lors de la préparation de la conclusion d'un contrat - nécessairement sous la forme d'un acte notarié, car il nous permettra d'exiger sa mise en œuvre devant le tribunal - vous devez obtenir des documents bancaires à jour du vendeur. Ils doivent inclure:
    - le montant de la dette ainsi que les intérêts, commissions et frais (notez la date à laquelle la banque émet un tel certificat, car le montant de la dette est différent chaque jour);
    - numéro de compte nécessaire pour rembourser la dette;
    - date de remboursement;
    - accord bancaire pour un remboursement unique de la dette;
    - une déclaration selon laquelle la banque délivrera les documents pertinents permettant de lever l'hypothèque après le remboursement de la dette.
    Ces documents doivent être présentés à l'acheteur pour inspection dans les originaux signés par les personnes habilitées à représenter la banque.
    Dans le même temps, l'acheteur, qui doit contracter lui-même un prêt immobilier, doit se rendre à la banque de son choix (il n'y a pas d'obligation pour le vendeur et l'acheteur d'obtenir des prêts de la même banque - même s'il convient de rappeler qu'alors l'ensemble du projet devient moins gênant) pour déterminer les conditions et la procédure de transfert du prêt obtenu. L'un des problèmes les plus importants est celui d'indiquer le compte bancaire sur lequel le prêt sera transféré. Il doit s'agir du compte de la banque créancière sur la propriété adossée à une hypothèque et non du compte personnel du vendeur. La banque qui accorde le prêt doit s'assurer que la banque du vendeur sera radiée du registre foncier et hypothécaire et qu'elle sera inscrite à sa place, c'est-à-dire la banque,qui a accordé le prêt à l'acheteur.
    Chez le notaire
    Après avoir déterminé les questions bancaires, les parties doivent se rendre chez le notaire pour signer le premier contrat, appelé contrat préliminaire. Ce contrat doit inclure - en plus des données identifiant les parties au contrat et le bien acheté - le prix d'achat et la date de conclusion du contrat final, des dispositions détaillées précisant le statut juridique du bien, ainsi que le mode de paiement.
    Il est également nécessaire d'indiquer le montant de l'hypothèque impayée, les mesures qui seront prises pour le rembourser, à quelles conditions et dates, ainsi que la possibilité de se retirer du contrat si la dette n'est pas remboursée. Ce contrat devrait également:
    - préciser si la première tranche versée par l'acheteur sera considérée comme une avance ou un acompte;
    - réglementer les émissions de règlements mutuels en cas de variation du taux d'intérêt sur les emprunts contractés en devises.
    Le détail de toutes ces dispositions est très important, il détermine la sécurité de la transaction, ainsi que le paiement de la première tranche de prêt par la banque de l'acheteur. Certaines banques libèrent le prêt après avoir présenté un contrat préliminaire réglementant toutes les questions liées au remboursement de l'hypothèque initiale. (Le problème est lorsque la banque finance l'achat d'un bien immobilier à partir d'un prêt uniquement après avoir présenté le contrat de vente final; une telle solution oblige les acheteurs à le conclure avant que la banque du vendeur n'émette son consentement à l'annulation du prêt. La manière de protéger les intérêts de l'acheteur est de le spécifier dans le contrat final.combien d'argent du prêt doit être transféré directement sur le compte bancaire pour rembourser le prêt et combien sur le compte personnel du vendeur)
    Compte tenu du risque de toute l'entreprise, vous ne devriez pas économiser sur les frais de notaire; un notaire, en tant que personne de confiance publique et avocat hautement qualifié, indiquera tous les dangers possibles et conseillera sur les meilleures solutions.
    Après avoir rempli les conditions du contrat préliminaire et du remboursement de l'hypothèque (la banque du vendeur est tenue de confirmer son remboursement avec les documents pertinents), il convient de veiller à ce que la demande de suppression de l'hypothèque soit soumise au tribunal du registre foncier et hypothécaire. Une telle obligation peut être transférée à un notaire public qui soumettra une demande appropriée au tribunal lors de la signature de l'accord définitif. Pour ceux qui préfèrent s'occuper de tout eux-mêmes, il existe également un moyen pour le débiteur (c'est-à-dire le vendeur) de demander la suppression de l'hypothèque par lui-même; Il arrive également que la banque elle-même s'adresse au tribunal du registre foncier et hypothécaire pour la suppression de l'hypothèque.
    Après avoir rempli les conditions ci-dessus, vous pouvez à nouveau vous rendre chez le notaire et rédiger le contrat de vente et d'achat définitif, puis profiter de votre propre maison et …
    Base juridique
    Loi du 6 juillet 1982 sur les registres fonciers et hypothécaires et les hypothèques (Journal officiel de 2001, n ° 124, point 1361, tel que modifié)

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