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La première étape après avoir trouvé la parcelle de vos rêves est de visiter le bureau communal dans lequel il se trouve et de vérifier s'il existe un plan d'aménagement du territoire valide. La réponse à cette question détermine non seulement la durée de nos efforts pour obtenir un permis de construire, mais surtout la possibilité de construire une maison.
Situation parfaite - il y a un plan
Le fait d'avoir un plan de développement par la commune facilite toutes les activités ultérieures. Nous nous rendons ensuite au service d'architecture de la mairie, où nous pouvons consulter et, si nécessaire, obtenir gratuitement un extrait de ce plan (il faut payer ces documents, et les tarifs varient d'une dizaine à une centaine; leur montant varie, car les communes ont le droit de déterminer indépendamment le montant de ces frais).
Le plan montre la nature du terrain que nous avons choisi: qu'il s'agisse d'une zone d'habitation unifamiliale (MN), d'habitations multifamiliales (MW), ou d'une zone verte de parc (ZP). Ces indications de plan sont contraignantes - elles décident si et ce qui peut être construit dans une zone donnée.
Situation stressante - la commune élabore un plan
Le processus d'adoption d'un plan d'aménagement du territoire local est long et ardu. Le document précédant le plan est une étude des conditions et des directions du développement spatial. Il précise le mode de développement envisagé de l'ensemble de la commune et comprend, entre autres:
- les directions de l'évolution de la structure spatiale de la commune et de la destination du terrain;
- les orientations et les indicateurs pour l'aménagement et l'utilisation des terres, ainsi que les zones exclues du développement;
- les zones de parcs paysagers, réserves, etc. et les principes de protection de l'environnement;
- principes et domaines de protection du patrimoine culturel et des monuments;
- les directions de développement des systèmes de communication et des infrastructures techniques;
- les zones où seront situés les investissements publics;
- les orientations et principes de la conception de l'espace de production agricole et forestière;
- les zones nécessitant une réhabilitation, par exemple.
L'étude est adoptée sous forme de résolution du conseil communal. Le plan local - sous peine de nullité - doit respecter ses dispositions.
C'est extrêmement important pour ceux qui envisagent de construire une maison. Si la parcelle est désignée pour le logement unifamilial dans l'étude, puis devient un parc vert dans le plan, le plan peut faire l'objet d'un appel et le voïvode peut être invité à l'annuler.
Le déroulement des travaux sur l'étude est le suivant:
  • le conseil communal adopte une résolution de démarrage de l'étude et l'annonce dans la presse locale en précisant min. Un délai de 21 jours pour le dépôt des candidatures le concernant;
  • Les demandes des résidents sont examinées et l'étude est évaluée par une commission d'architecture et d'urbanisme, un conseil de voïvodie et un voïvode. Leur opinion à cet égard est également exprimée par le staroste, le conservateur provincial des monuments et les communes voisines. Tous les commentaires sont pris en compte et les éventuelles corrections sont apportées;
  • le projet d'étude est affiché et mis à la disposition de toutes les parties intéressées pendant une période d'au moins 30 jours. Pendant les 21 prochains jours, des commentaires peuvent être formulés sur le projet d'étude. Ensuite, le conseil communal adopte une résolution d'acceptation de l'étude (il peut prendre en compte les commentaires soumis) et transmet l'étude au voïvode - pour le respect de la loi à évaluer.
    A l'issue de l'étude, le conseil communal adopte une résolution pour procéder à la préparation du plan d'aménagement du territoire local. Une partie intégrante du plan est une annexe graphique montrant les limites de la zone couverte par son projet. Le plan local est un acte de droit local, ce qui signifie que dans son contenu il lie tous les résidents.
    Le plan local précise, entre autres:
    - la finalité des zones et des lignes séparant les zones de destination différente ou de règles de développement différentes;
    - principes de protection et de mise en forme de l'ordre spatial;
    - principes de protection de l'environnement, de la nature et du paysage culturel, du patrimoine national et des monuments ainsi que des biens de la culture contemporaine;
    - les exigences résultant des besoins de modelage des espaces publics;
    - les paramètres de mise en forme des bâtiments et du développement du terrain, y compris les lignes de construction, les dimensions des installations et les indicateurs d'intensité des bâtiments;
    - les règles et conditions détaillées de consolidation et de division des biens immobiliers couverts par le plan local;
    - principes de modernisation, d'expansion et de construction des systèmes de communication et des infrastructures techniques;
    - la manière et la date de l'aménagement, de l'aménagement et de l'utilisation temporaires des terrains.
    En fonction des besoins, le plan local définit également les limites:
    - des zones nécessitant des fusions ou des scissions de biens immobiliers;
    - les zones de réhabilitation des bâtiments existants et des infrastructures techniques;
    - les zones nécessitant une transformation ou une réhabilitation;
    - terrain pour de nouvelles installations commerciales;
    - espaces de loisirs et de loisirs et espaces pour l'organisation d'événements de masse.
    Un droit important pour les futurs investisseurs est que quiconque remet en question les dispositions prises dans celui-ci peut soumettre des commentaires sur le projet de plan local mis à la disposition du public.
    L'adoption du plan a ses étapes.
  • Étape I. Le conseil communal adopte une résolution pour commencer l'élaboration d'un plan et l'annonce dans la presse et indique la possibilité de déposer des candidatures.
  • Étape II. Des prévisions de l'impact des dispositions du plan sur le milieu naturel sont préparées, les avis sont pris en compte et les autres instances se mettent d'accord.
  • Stade III. Le plan est disponible pour inspection publique pendant 21 jours. Les commentaires sur le projet de plan doivent être soumis par écrit dans le délai spécifié dans l'annonce, pas moins de 14 jours à compter de la fin de la période de publication du plan. Les commentaires soumis sous forme électronique, avec une signature électronique sécurisée, vérifiés par un certificat qualifié valide, sont également considérés comme soumis par écrit.
  • Stade IV. Une résolution d'approbation du plan est adoptée et soumise au voïvode pour conformité avec la loi. Le voïvode annonce le plan dans le journal officiel de la voïvodie. Cette résolution entre en vigueur 30 jours après son annonce.
    Aucune chance pour un plan
    Malheureusement, une telle situation est la norme dans de nombreuses municipalités polonaises. Les investisseurs potentiels n'ont alors d'autre choix que de demander au chef de la commune, au maire ou au président de la ville une décision sur les conditions de construction et l'aménagement du territoire. Il ne peut être émis que si les conditions suivantes sont remplies:
    - au moins une parcelle adjacente, accessible du même côté d'une voie publique, est
    aménagée de manière à permettre de définir les exigences pour les nouveaux bâtiments, y compris les dimensions et la forme architecturale des bâtiments, les lignes de construction et l'intensité d'utilisation du sol;
    - la zone a accès à une voie publique;
    - les services publics existants ou prévus sont suffisants pour le projet de construction;
    - la zone ne nécessite pas d'autorisation pour modifier l'utilisation des terres agricoles et forestières à des fins non agricoles et non forestières;
    - la décision est conforme à des règlements distincts.
    Cependant, il peut arriver que la commune commence à travailler sur le plan local après avoir déposé la demande de décision sur les conditions de construction et d'aménagement du territoire. Ensuite, la procédure administrative d'établissement des conditions de développement peut être suspendue pour une période ne dépassant pas 12 mois à compter de la date de dépôt de la demande d'établissement des conditions de développement.
    La procédure reprendra et la décision de mise en place des conditions d'aménagement sera rendue si:
    - dans un délai de deux mois à compter de la date de suspension de la procédure, le conseil communal n'a pas adopté de résolution pour procéder à l'élaboration du plan local;
    - lors de la suspension de la procédure, aucun plan local ou son amendement n'a été adopté.

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