Pour que l'avant-contrat soit valable, il doit contenir les dispositions essentielles du … contrat final.
Ce sont:
- l'objet du contrat - c'est-à-dire déterminer ce qui est vendu, s'il s'agit d'une propriété développée ou non, où elle est située, quelle superficie elle a, et une indication du numéro de registre foncier et hypothécaire et une description des différentes sections de ce livre,
- le prix de la propriété - il doit être entré en monnaie polonaise, la date du contrat promis - l'inscription "dès que possible" ne suffit pas. Il est préférable d'indiquer une date précise de conclusion du contrat promis ou une période se terminant par une date précise, par exemple "avant le 31 décembre 2016".
Afin de garantir les réclamations au titre du contrat préliminaire, l'acheteur du bien peut verser un acompte ou un acompte d'un montant déterminé (le contrat doit confirmer l'avance ou le paiement anticipé à l'autre partie).
Chez le notaire ou à l'agence?
L'accord préalable de vente immobilière peut être conclu sous n'importe quelle forme, un acte notarié n'est donc pas requis. Et souvent les acheteurs décident de cette façon, c'est-à-dire qu'ils le font sous une forme écrite standard, car cela - contrairement à un acte notarié - ne leur coûte rien.
Avertissement! Le contrat définitif de vente du bien immobilier doit être conclu sous la forme d'un acte notarié (un contrat conclu sans registre sera invalide).
Cependant, il est bien préférable de signer un contrat préliminaire notarié - uniquement sur cette base, en cas de non-respect par le vendeur des dispositions du contrat préliminaire, il est possible d'exiger en justice le transfert de propriété du bien immobilier à l'acheteur sans le consentement du vendeur. Ceci est possible grâce à l'Art. 64 du Code civil, qui dit qu'une décision de justice "énonçant l'obligation d'une personne donnée de faire une déclaration de testament désignée remplace cette déclaration". En d'autres termes, le tribunal déclare, au lieu du vendeur, que la propriété appartient à l'acheteur qui a rempli toutes les conditions du contrat. Par conséquent, il en est désormais le propriétaire à part entière.
Si le contrat préliminaire n'a été conclu que par écrit, le vendeur ne peut être invité qu'à restituer l'argent payé. Théoriquement, le vendeur peut signer le contrat sur papier (pas chez le notaire), puis s'en retirer dans deux ou trois semaines, car quelqu'un a décidé de payer plus et de restituer le double de l'acompte versé (surtout s'il était petit).
Il est à noter que le montant de l'avance ou du dépôt lors de la vente d'un bien immobilier n'est pas réglementé par la loi. Selon la pratique en vigueur, il est supposé que l'acheteur verse au vendeur un acompte de 10% du prix de vente convenu.
Quelle est la différence entre un acompte et un acompte?
L'acompte et l'acompte sont deux formes de sécurité différentes, malheureusement, bien qu'ils aient des effets complètement différents, ils sont toujours confondus.
Dépôt
La mise en place d'un acompte est régie par le Code civil. Selon l'art. 394 du Code civil, l'acompte versé à la conclusion du contrat est d'une telle importance qu'en cas de non-exécution du contrat par l'une des parties, l'autre peut résilier le contrat sans fixer de délai supplémentaire et conserver l'acompte reçu.
Dans le cas où elle a payé l'acompte elle-même, elle peut exiger une somme deux fois plus élevée. Cela signifie que si l'acheteur ne signe pas le contrat de transfert notarié de propriété par sa propre faute, il perd le montant remis au vendeur dans le contrat préliminaire à titre d'acompte. Si, en revanche, la signature du contrat de vente n'est pas la faute du vendeur, le vendeur sera obligé de verser à l'acheteur une double caution. Exemple: si un acompte a été effectué d'un montant de 30 000 PLN, le montant sera perdu lorsque l'acheteur démissionne et lorsque le vendeur démissionne, il doit donner 60 000 PLN à l'acheteur.
L'acompte est donc à la fois une garantie et un type d'indemnisation en cas de non-exécution du contrat.
La simple inclusion des dispositions relatives à l'acompte dans les dispositions du contrat ne suffit pas, car l'acompte doit effectivement être versé. L'acompte peut être effectué en espèces (en espèces, virement bancaire), ainsi que sous la forme, par exemple, de bijoux de valeur ou d'œuvres d'art.
Dans certains cas, l'acompte doit être restitué et les dispositions relatives à l'obligation de payer le double du montant de l'acompte ne s'appliquent pas. Ce sera le cas lorsque, par exemple:
- le contrat est résilié, à la fois à l'amiable par les deux parties qui ont changé d'avis sur la transaction, et dans le cas où elles ont inclus une disposition dans le contrat que le contrat ne sera pas conclu en l'absence d'une décision positive de la banque d'accorder le prêt (cette disposition devrait être requis par les personnes qui décident de financer une partie du montant par crédit, car cela les protège contre la perte de grosses sommes d'argent),
- l'inexécution du contrat était due à des circonstances dont aucune des parties n'est responsable (par exemple, le bâtiment vendu a été endommagé à la suite d'un tourbillon, d'un ouragan).
Si l'autre partie au contrat, que nous concluons, se retire de l'exécution du contrat et que nous acquérons le droit à un remboursement, l'acompte d'un montant double et que l'autre partie refuse un tel remboursement, il convient de rappeler que le délai pour enquêter sur le tribunal de remboursement est de trois ans. Ce délai est compté à compter de la date à laquelle les créances sont devenues exigibles, c'est-à-dire à compter de la date à laquelle le vendeur se retire de la signature du contrat. Ensuite, le droit d'exiger le remboursement de l'acompte expirera.
Avance
Contrairement à l'acompte, l'institution de l'acompte n'est pas régie par les dispositions du Code civil. La différence entre un acompte et un acompte est importante principalement lorsque le contrat entre les parties n'est pas conclu. L'acompte est le montant versé pour le prix de vente, en cas d'exécution du contrat, il est crédité pour le paiement du prix. Si l'accord final n'est pas trouvé, l'acompte est restitué à l'acheteur. Par conséquent, l'acompte, contrairement à l'acompte, n'a pas de fonction de compensation.
Base juridique: La loi du 23 avril 1964 sur le code civil (Journal des lois n ° 16, article 93 de 1964, telle que modifiée).
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