Loyer: prix élevés
Les Polonais préfèrent encore acheter un appartement ou construire une maison en contractant un prêt hypothécaire plutôt que de décider d'un bail à long terme. Cela est dû à de nombreuses raisons. L'un d'eux est certainement les prix de location élevés, d'autant plus que nous avons constaté une demande accrue pour de tels locaux ces dernières années. La popularité croissante du crédit-bail est mieux mise en évidence par les chiffres - le nombre de locataires en Pologne a augmenté de 95% en 2009-2014 - c'est le résultat des données d'Eurostat sur les baux commerciaux. Cela signifie que plus de 1,6 million de Polonais louent un appartement.
Où et comment cherchons-nous un appartement ou une maison à louer? Actuellement, le meilleur et le plus populaire outil est Internet. Sur le web, nous pouvons trouver des milliers d'annonces, que nous pouvons en outre affiner en fonction de nos propres exigences, en choisissant, entre autres, le type de propriété (marché primaire ou secondaire), la superficie, le nombre de pièces. Bien entendu, d'autres facteurs, tels que l'état des lieux, son équipement, le niveau de finition, l'emplacement et les frais supplémentaires, ne sont bien sûr pas moins importants. Les alentours, l'aménagement d'espaces verts, etc. sont également importants, on sait que plus ces critères sont élevés, plus le prix que nous proposerons pour la location sera élevé, et le locataire sera prêt à le payer.
* sur la base de 98243 annonces, frais de vote, source: DomiPorta
Loyer: éléments du contrat
Tant le propriétaire (avant de remettre les clés au locataire) que le propriétaire (avant d'emménager) doivent convenir à l'avance des conditions dans lesquelles cela aura lieu. Il est préférable de conclure un contrat de location à cet effet. Ce contrat doit être conclu par écrit, mais il n'y a pas une telle obligation pour la location à court terme (jusqu'à un an).
Le contrat de location doit protéger les intérêts du propriétaire et du locataire. Plus il est détaillé, mieux c'est pour les parties et leurs intérêts mutuels. Chacun de ces contrats devrait contenir des éléments obligatoires et statutaires qui ne peuvent être omis. Ce sont:
- lieu et date de conclusion du contrat;
- identification des parties;
- définition précise de l'objet du bail (description du local, indication de sa superficie, de sa situation, du quartier, etc.);
- le montant du loyer et éventuellement d'autres frais, dates et modalités de leur paiement;
- le montant de l'acompte et le mode de son règlement - s'il est facturé lors de la signature du contrat;
- réservation de la possibilité d'apporter des modifications aux locaux (par exemple, reconstruction, changements d'équipement);
- des directives spécifiques sur l'utilisation des locaux (par exemple, le droit du propriétaire de sous-louer les locaux à un tiers);
- Durée de l'accord;
- les conditions de résiliation du contrat;
- les droits et obligations des parties au contrat;
- les dispositions relatives aux sanctions contractuelles (par exemple pour les dommages aux locaux, les retards de paiement);
- signatures des parties.
Lorsque vous recherchez un bien attrayant à la location, n'oubliez pas les formes traditionnelles de recherche d'offres, comme la presse locale ou encore les colonnes publicitaires. Nous pouvons également nous adresser à une agence immobilière professionnelle qui trouvera pour nous une offre éprouvée et vous guidera en toute sécurité tout au long du processus de location.
Loyer: fin de contrat
Le contrat de location peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Les conditions de sa résiliation doivent être définies avec précision - cela permettra au locataire d'être assuré contre la résiliation du contrat du jour au lendemain et les intérêts du propriétaire.
Un contrat conclu pour une durée déterminée se termine à l'expiration de la période qui y est spécifiée, par exemple, il peut être conclu pour une période de deux ans. Dans le second cas, lorsque nous n'avons pas précisé de date précise, la fin du bail sera le jour de l'expiration du délai de préavis. Les deux parties sont liées par les délais de préavis légaux, en règle générale, le délai le plus court est d'un mois.
Parfois, le contrat peut être résilié sans ce délai et de telles options doivent être incluses dans le contrat. Il s'agit principalement de situations dans lesquelles le locataire:
- a des arriérés de loyers (pendant 3 périodes de paiement consécutives et malgré une mise en demeure préalable par écrit de l'intention de résilier le contrat et la fixation d'un délai mensuel supplémentaire de paiement des créances en souffrance et en cours, il ne l'a toujours pas réglé);
- utilise les locaux de manière inappropriée et incompatible avec l'utilisation prévue (organise des fêtes bruyantes et bruyantes) ou lors de la location, de la sous-location ou de la mise à disposition gratuite des locaux ou d'une partie de ceux-ci sans le consentement écrit requis du propriétaire.
En revanche, de la part du bailleur, le droit de résilier le contrat de location naît lorsque les défauts du bien loué rendent impossible son utilisation (par exemple, de la moisissure est apparue sur les murs, nous sommes gênés par un bruit excessif de la zone).
Avertissement! Nous pouvons également résilier le contrat de location par accord mutuel des parties. Cela doit être fait par écrit. La résiliation conforme du bail signifie que les deux parties n'ont aucune réclamation l'une contre l'autre (y compris financière).
Loyer: impôt sur les revenus locatifs
Les fonds issus du bail doivent être partagés avec l'administration fiscale, c'est-à-dire payer l'impôt - car c'est notre revenu. Nous pouvons le faire soit selon le barème d'imposition - taux de 18% et 32%, soit utiliser le taux forfaitaire de 8,5%.
Le montant forfaitaire ne comprend pas les frais de location (par exemple les frais d'eau, d'électricité, de gaz, de ramassage des ordures ou d'assurance). Seuls les revenus locatifs sont imposables. Afin d'effectuer un paiement forfaitaire, vous devez soumettre une déclaration écrite au bureau des impôts. Les personnes commençant leur bail au cours de l'année d'imposition sont tenues de les présenter le jour précédant le début du bail, mais au plus tard le jour de l'obtention du premier revenu sur ce compte. L'impôt forfaitaire doit être réglé dans une déclaration fiscale distincte (PIT 28), soumise au plus tard le 31 janvier de l'année suivante.
Cependant, avec le barème d'imposition - bien que le taux d'imposition soit plus élevé - les revenus locatifs sont diminués des coûts susmentionnés et sont indiqués dans la déclaration de revenus PIT 36, qui est soumise au plus tard le 30 avril de l'année suivant l'année d'imposition. Ainsi, la décision sur l'option à choisir dépend du cas spécifique.
Le choix du mode d'imposition se fait par le dépôt d'une déclaration auprès du responsable du bureau des impôts et porte sur les revenus locatifs d'une année civile donnée. La date limite pour la déclaration est le 20 janvier de chaque année suivante. Vous ne pouvez donc pas changer d'avis et de traitement fiscal au cours de l'année civile.
Si le bien loué appartient aux époux, le choix du mode d'imposition de tous les revenus par l'un d'eux exprimé dans la déclaration pour l'ensemble de l'année d'imposition est obligatoire, sauf si la propriété commune des époux a été divisée à la suite d'un divorce ou d'une séparation.
Avertissement! Comme dans le cas du barème des impôts, ceux qui paient une somme forfaitaire versent des acomptes mensuels sur le compte du bureau des impôts. Ils ont jusqu'au 20 du mois suivant celui pour lequel ils paient la taxe.
Loyer: qu'est-ce qu'une location occasionnelle?
Actuellement, il existe également des réglementations qui permettent la location dite occasionnelle. C'est le type de location le plus sûr pour les propriétaires. Il renforce leurs droits, mais uniquement ceux qui représentent légalement des revenus locatifs. Une partie des dispositions de la loi sur la protection des droits des locataires ne s'applique pas aux contrats de location occasionnels - à condition qu'ils soient signalés au bureau des impôts compétent dans les 14 jours à compter de la date de début du bail. Selon eux, le propriétaire ne peut pas renvoyer un locataire sans scrupules et onéreux qui ne veut pas quitter la maison louée, même si le bail est résilié. Les peines d'expulsion ont souvent été (et sont) inefficaces car le locataire doit disposer d'un logement social pour être expulsé.Vous ne pouvez pas expulser un groupe spécifique de personnes, par exemple les parents d'enfants mineurs ou les femmes enceintes.
Dans le cas d'un bail occasionnel, il n'y a pas de période de protection (dans le cas d'un bail ordinaire, il dure du 1er novembre au 31 mars, empêchant l'expulsion pendant cette période). Ainsi, dans la pratique, le propriétaire peut se débarrasser du locataire plus facilement. De plus, vous pouvez expulser les femmes enceintes, mineures, handicapées ou alitées de la maison louée.
Le contrat de location occasionnelle doit être rédigé par écrit, sinon nul et non avenu. Le contrat doit être accompagné d'une garantie notariée, c'est-à-dire de la déclaration obligatoire du locataire, sous la forme d'un acte notarié, dans lequel le locataire se soumet à l'exécution et l'oblige à quitter et à remettre l'appartement utilisé en vertu du bail occasionnel après la résiliation du présent contrat. De plus, le locataire devra indiquer (dans le contrat ou dans la déclaration notariée) un autre local où il pourrait habiter en cas d'exécution. Une déclaration du propriétaire de l'appartement de rechange sera également exigée pour consentir au locataire et à sa famille de vivre avec lui en cas de déplacement forcé des locaux loués. Lorsque le locataire continue d'occuper les lieux,bien qu'il n'y ait aucune base légale à cela, le propriétaire, sur la base de la déclaration de soumission volontaire du locataire à l'exécution, peut demander au tribunal la déclaration d'une clause d'exécution par le locataire lors de la remise préalable de la demande du locataire de vider les lieux. À ce stade, ce document devient un titre exécutoire et autorise l'huissier à exécuter et à expulser les locataires non fiables.À ce stade, ce document devient un titre exécutoire et autorise l'huissier de justice à procéder à l'exécution et à expulser les locataires non fiables.À ce stade, ce document devient un titre exécutoire et autorise l'huissier à exécuter l'exécution et à expulser les locataires non fiables.
Avertissement! Tout le monde ne peut pas utiliser la forme de location occasionnelle. Il ne concerne que les personnes physiques qui n'exercent pas d'activité commerciale.
Un propriétaire sur la base d'un bail occasionnel peut - du moins en théorie - conduire à l'expulsion d'un locataire en retard.
Loyer: droits et obligations des parties à un bail
Un élément important du contrat de location est la définition précise des droits et obligations des parties à l'égard des locaux loués.
La responsabilité principale du bailleur est de livrer les locaux au locataire en bon état. Le bailleur doit également assurer le bon fonctionnement des installations et appareils existants ainsi que des éléments d'équipement technique (il est responsable, entre autres, de la réparation / remplacement de l'alimentation en eau interne, de l'électricité, du remplacement du poêle à gaz, des menuiseries de fenêtres, etc.). Le locataire doit avant tout payer les loyers à temps. En outre, il est tenu de maintenir les locaux dans un état technique, hygiénique et sanitaire adéquat et de maintenir la maison en ordre. Il est également tenu de prendre soin et de protéger contre les dommages ou la dévastation les parties du bâtiment destinées à un usage commun (cela s'applique à la location d'appartements), telles que les ascenseurs, les escaliers, les couloirs,chambres de chute, autres locaux techniques et environs du bâtiment. Le locataire ne peut remettre le logement en question à un tiers pour un usage payant ou gratuit, sans l'accord écrit du propriétaire. Le contrat indique également souvent que le locataire est obligé de permettre au bailleur de procéder à des contrôles périodiques.
En outre, il convient de décrire l'état technique des locaux dans le contrat. Il s'agira d'informations relatives à l'équipement des locaux, au standard, etc. C'est important car en cas de litige, vous pourrez facilement prouver quel était l'équipement du local et dans quel état il a été remis au locataire.
Avant de remettre / récupérer les clés, il convient de rédiger un protocole de remise des locaux.
Base juridique: loi du 23 avril 1964 Code civil (Journal officiel n ° 16, article 93 de 1964, telle que modifiée), loi du 21 juin 2001 relative à la protection des droits des locataires, du parc immobilier communal et modification du code civil Journal des lois de 2014, point 150, tel que modifié), la loi du 20 novembre 1998 sur l'impôt forfaitaire sur le revenu (Journal des lois n ° 144, point 930 de 1998, tel que modifié), la loi du 26 Juillet 1991 sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (Journal des lois de 2012, article 361, tel que modifié).
