Prêts hypothécaires: les changements les plus importants

Détendez-vous, la situation est stable

À l'origine de la crise, il y avait, entre autres, un assouplissement excessif de la politique financière dans le domaine des prêts au logement et l'endettement excessif de certains ménages. Afin d'éviter des situations similaires à l'avenir, dans notre système juridique, l'obligation de garantir l'exactitude de l'octroi des prêts a été reprise par l'Autorité polonaise de surveillance financière. Il s'agit d'une institution créée en vertu de la loi du 21 juillet 2006 relative à la surveillance des marchés financiers. Sa mission - outre les activités visant au bon fonctionnement du secteur bancaire - est également de "prendre soin" des marchés de l'assurance et des retraites, ainsi que des autres établissements de paiement.

Actuellement, on peut conclure que la situation du marché financier en Pologne est relativement stable, même si un certain groupe de banques ne suit malheureusement pas les recommandations de la Commission. Par conséquent, lors d'une demande de prêt, il faut toujours analyser le plus d'offres possible pour choisir la meilleure et être sûr que la décision de le prendre a été prise sur la base d'informations fiables.

A, B, F, J et S, c'est l'alphabet de KNF

Les recommandations actuelles émises par l'Autorité polonaise de surveillance financière comprennent:

• Recommandation A - concernant la gestion des risques accompagnant les transactions conclues par les banques sur le marché des instruments dérivés (il s'agit d'instruments financiers dont la valeur dépend, entre autres, des cours des actions, des rendements obligataires, des taux d'intérêt);
• Recommandation B - concernant l'atténuation des risques liés aux investissements financiers des banques;
• Recommandation F - concernant les critères de base utilisés par l'Autorité polonaise de surveillance financière lors de l'approbation des règles de détermination de la valeur des prêts hypothécaires des biens immobiliers émis par les banques hypothécaires;
• Recommandation J - concernant les principes de collecte et de traitement des données immobilières par les banques.

Cependant, nous - investisseurs - devrions être les plus intéressés par la recommandation S. Elle fait généralement référence aux «bonnes pratiques de gestion des expositions de crédit garanties par des hypothèques». Dans la pratique, il a introduit une obligation pour les clients des banques d'avoir une contribution propre, dont le taux est systématiquement en augmentation et à partir de janvier 2017 à 20%, et a liquidé des prêts à 100% de la valeur de l'immobilier acheté. La raison de ces actions est l'assouplissement susmentionné de la politique financière - il était visible dans la facilité d'obtention d'un prêt, à la fois en termes de liberté de monnaie et de durée du prêt. Les banques ont également réduit les emprunteurs aux revenus faibles et incertains.Maintenant, augmenter notre propre contribution aux prêts hypothécaires, c'est être une sorte de confirmation pour la banque que lorsqu'elle demande un prêt pour acheter un appartement ou construire une maison, nous avons une situation financière stable, c'est-à-dire que nous sommes solvables.

Mais il faut aussi dire que la décision de l'Autorité polonaise de surveillance financière de resserrer la recommandation S peut s'avérer être un seuil impossible pour beaucoup d'entre nous. Tout le monde ne parviendra pas à collecter les 20% de la chaussette conventionnelle. Bien que, selon de nombreux analystes, c'est la contribution propre accrue qui protège l'emprunteur potentiel - en cas d'événements aléatoires et de la nécessité de résilier le contrat de prêt, il a une chance de vendre la propriété à un prix qui lui permet de régler ses comptes avec la banque et de garder quelque chose pour lui-même. Cela est impossible dans le cas de nombreux prêts dits en francs suisses, où la valeur du prêt dépasse actuellement la valeur du bien lui-même (les travaux sont toujours en cours sur une loi pertinente régissant le problème des francs suisses).

Rappelons brièvement quelle a été notre «histoire» au cours des dernières années:

• à partir du 1er janvier 2014, les clients sollicitant un crédit devaient avoir leur propre contribution de 5%,
• à partir du 1er janvier 2015, la contribution propre lors de la souscription d'un crédit logement était déjà de 10% de la valeur du bien,
• Janvier 2016 est une nouvelle augmentation de la contribution propre à 15%,
• à partir de janvier 2017, l'emprunteur doit disposer - comme nous l'avons dit - de 20% de sa propre contribution (par exemple, avec un prêt de 500 000 PLN, cela signifie la nécessité d'avoir la somme de ses propres fonds d'un montant de 100 000 PLN).

Avertissement! Il y a une chance que nous puissions contracter un prêt pour 90% de la valeur du bien, voire 95%, et de plus, cela ne signifie pas que nous devons avoir les 5 ou 10% manquants en main. Mais nous devons remplir la condition de base, qui est la mise en place d'une assurance complémentaire pour la contribution propre manquante, par exemple sous forme d'épargne sur un compte bancaire ou de deux hypothèques pour la banque - sur le bien que nous achetons et un autre, par exemple appartenant à un membre de la famille, bien sûr avec son consentement .

Qu'est-ce que ça veut dire?

Recommandation - ce n'est pas un acte normatif de nature contraignante, comme une loi ou un règlement, c'est une sorte de recommandation pour les banques, énonçant les principes d'une activité bancaire sûre. Ces recommandations s'adressent à toutes les banques. Il convient de savoir qu'il n'existe pas de procédure définie par la loi pour émettre des recommandations et que la procédure de l'autorité de contrôle à cet égard résulte de la pratique adoptée. L'Autorité polonaise de surveillance financière a adopté la règle selon laquelle elle émet des recommandations en adoptant une résolution sur son adoption.

Contribution propre - exprimée en pourcentage, et son niveau est déterminé par le ratio LtV (Loan-to-Value), c'est-à-dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur de la garantie. L'Autorité polonaise de surveillance financière a décidé que son introduction était nécessaire pour accroître la sécurité des emprunteurs et des prêteurs. Il convient de noter ici que la contribution propre minimale pour les prêts au logement est une norme internationale. Dans la plupart des pays européens, il est déjà exigé de n'avoir que 20% de sa propre contribution.

Recommandation S - suite

Le changement le plus important - comme nous l'avons dit - dans la recommandation S est l'augmentation du montant de la contribution propre. Mais ce n'est pas tout ce que recommande le KNF.

En ce qui concerne la devise du prêt, la PFSA recommande aux banques d'accorder des prêts hypothécaires uniquement dans la devise dans laquelle le client tire ses revenus. Cela s'applique également aux clients à revenu élevé. Les prêts en devises ne seraient disponibles que pour ceux qui reçoivent une telle rémunération, par exemple en euros. Une telle disposition est une sorte de sceau officiel de la fin des prêts en devises et de leur disponibilité pour l'emprunteur moyen.

En outre, l'Autorité polonaise de surveillance financière indique que la solvabilité de l'emprunteur doit être calculée pour une période de remboursement maximale de 30 ans. La durée effective prévue dans le contrat peut être de 35 ans maximum - c'est possible à la demande du client, mais les banques sont obligées d'insister sur une période de remboursement plus courte (ceci est dicté, entre autres, par une réduction des revenus à l'âge de la retraite).

La recommandation S clarifie également les obligations des banques en ce qui concerne l'étape précédant la signature de l'accord final. Eh bien, nous devrions recevoir à l'avance toutes les informations pertinentes pour l'évaluation des risques et des coûts liés à la conclusion du contrat, y compris en particulier des informations sur:

• le montant de la tranche de prêt compte tenu de la durée du prêt,
• le taux de remboursement du principal du prêt en tenant compte de la durée du prêt,
• le coût total du prêt (en tenant compte de l'assurance conclue dans le cadre de ce prêt),
• risque de taux d'intérêt variable.

Ces informations doivent nous être présentées par écrit. De plus, en nous donnant un contrat de prêt à signer, la banque doit nous donner le temps nécessaire pour en lire le contenu et les conditions.

La banque doit également fournir régulièrement à ses clients toutes les informations concernant les termes et conditions, ainsi que les droits et obligations découlant du contrat. En particulier, le client doit être informé par écrit de tout changement qui affecte directement les termes du contrat de prêt, en particulier le niveau des frais de remboursement du prêt (il s'agira, par exemple, de changements de taux d'intérêt - s'ils augmentent, la tranche du prêt est également malheureusement plus élevée).

La recommandation S s'applique également aux contrats d'assurance. Si l'une des garanties de prêt est un contrat d'assurance et que l'assurance a été proposée au client par la banque, la banque doit clairement indiquer le rôle du client, c'est-à-dire du preneur d'assurance ou de l'intermédiaire. Le client doit également recevoir toutes les informations pertinentes concernant le contrat d'assurance: une indication des parties au contrat, de leurs droits et obligations, des droits de l'emprunteur dans le cadre de ce contrat et de la portée et des conditions du contrat d'assurance, y compris, bien entendu, son montant.

Une solvabilité très importante

Il convient de souligner que les banques évaluent scrupuleusement cette capacité, c'est-à-dire la possibilité de rembourser le prêt avec intérêts aux dates spécifiées dans le contrat de prêt. Ils prennent en compte les éléments suivants:

• tous les frais d'entretien (ceux-ci incluent, par exemple, les paiements mensuels pour les services publics, le logement, la maternelle, le téléphone, etc.),
• obligations de crédit dans d'autres banques,
• les obligations non liées au crédit, si le client ne peut pas renoncer à les payer (celles-ci peuvent être, par exemple, une pension alimentaire)
• durée convenue du prêt.

Remarque: dans le cas des emprunteurs qui obtiennent des revenus irréguliers ou instables (par exemple, à partir de contrats de mandat ou de contrats pour des travaux spécifiques), l'évaluation de la solvabilité prend en compte le remboursement régulier des engagements existants. S'il est positif, la banque peut accorder un prêt à ces clients.
Lors de l'évaluation de la solvabilité, les banques prennent également en compte:

• âge,
• état civil,
• le nombre de personnes restant dans le ménage;
• formation, expérience de travail, profession, ainsi que:
• analyse de l'historique de la coopération du client avec la banque (historique des opérations du compte, remboursement en temps voulu des autres prêts, utilisation des cartes de crédit),
• l'analyse des antécédents de crédit du client sur la base des informations disponibles à la fois dans les bases de données de la banque et dans d'autres entités, telles que le Credit Information Bureau ou le Registre des débiteurs insolvables.

D'une manière générale, le test de solvabilité d'une banque est une vérification approfondie de notre revenu mensuel moyen par rapport aux dépenses. La différence est le montant qui peut être alloué à l'acompte. Ce montant est ensuite multiplié par, par exemple, 25 ans, ce qui donne le montant maximal du prêt. Naturellement, nous devrions également évaluer nous-mêmes nos capacités financières et répondre à la question de savoir si nous serons réellement en mesure de rembourser la dette.

Selon un expert

Jerzy Ptaszyński, directeur du département AMRON Real Estate Market Research and Analysis:

- Au début de la nouvelle année, un autre seuil (20%) de contribution propre requise pour les personnes souhaitant contracter un crédit immobilier est entré en vigueur. Le niveau plus élevé de la contribution propre requise, conformément aux recommandations de la recommandation S, n'est en aucun cas une surprise pour les banques et il est difficile de s'attendre à ce que ce seul facteur modifie à lui seul la forme actuelle du marché des prêts au logement. Dans la pratique, de nombreuses banques utilisent ce critère depuis longtemps, et certaines d'entre elles ont cessé d'accorder des crédits à l'habitat pour lesquels ce niveau est inférieur à 20%. Selon les dernières données du rapport AMRON-SARFiN, plus de la moitié des nouveaux prêts au logement octroyés au dernier trimestre étaient des prêts à contribution propre supérieure à 20%.Cela montre l'ampleur actuelle du phénomène. Néanmoins, compte tenu de la décision de mettre fin au programme Flat for the Young et de l'épuisement des fonds alloués au cofinancement pour les années à venir et de l'absence d'alternative viable pour le moment, il sera sans aucun doute plus difficile pour certains clients de collecter leur propre contribution.

La recommandation S n'impose pas une obligation absolue aux banques d'exiger des fonds propres des emprunteurs au niveau des 20% susmentionnés. Ceci est une recommandation. Avec les dispositions actuelles, la valeur du ratio LtV (Loan-to-Value) ne doit pas dépasser 90%, à condition que la partie manquante de la contribution propre requise soit correctement sécurisée, par exemple en bloquant des fonds sur le compte de l'emprunteur, en nantissant sur des bons du Trésor ou une assurance. En revanche, il faut s'attendre à ce qu'après avoir relevé le seuil en question, si l'emprunteur n'est pas en mesure de contribuer au niveau requis, il devra fournir des garanties proportionnellement plus élevées. Dans tous les autres cas,l'achat d'un appartement sur un prêt exigera une épargne systématique et la prise de décisions d'achat d'une propriété plus à l'avance qu'auparavant.

Base juridique:
Recommandation S du 18 juin 2013 sur les bonnes pratiques en matière de gestion des expositions de crédit garanties par des hypothèques (Journal des lois de l'Autorité polonaise de surveillance financière du 13 août 2013).