Nouveau droit de la construction: de bons changements pour les investisseurs

Nouveau droit de la construction: moins de paperasse

La nouvelle loi sur la construction signifie moins de formalités, simplification et accélération du processus de construction, et donc abaissement du coût de financement de l'investissement. Ce ne sont là que quelques-unes des commodités sur lesquelles ceux qui décident d'avoir leur propre maison peuvent compter. Et s'il va falloir attendre une réforme en profondeur de la loi sur l'investissement et la construction sous le nom de code de l'urbanisme et de la construction, qui réglemente, entre autres, les questions de politique spatiale locale, l'amendement introduit par le législateur permettra d'augmenter le nombre de projets de construction lancés par des investisseurs.

Et si nous avons déjà demandé un permis de construire?

Pour les investisseurs qui n'ont pas attendu les formalités et qui ont déjà fourni les documents requis pour obtenir un permis de construire, les dispositions en vigueur jusqu'à présent s'appliquent. Le législateur fait une exception en ce qui concerne la construction ou la reconstruction de maisons unifamiliales dont la zone d'influence ne dépasse pas les limites de la parcelle ou n'augmente pas. En ce qui concerne ces investissements, vous pouvez déjà profiter de la nouvelle loi, c'est-à-dire notification avec le projet.

L'investisseur peut décider de l'option à utiliser - le délai pour prendre cette décision est de 30 jours à compter de la date d'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, c'est-à-dire à partir du 28 juin 2015.

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Fin des permis de construire et reconstruction de la maison?

La fin des permis de construire est certainement une nouvelle positive (et attendue depuis longtemps), car elle marque la fin de la bataille contre la machine de bureau, qui pour beaucoup marquait le début de la fin de la construction de la maison.

Cependant, il faut dire… ce n'est que partiellement vrai. Les règlements introduits ne suppriment pas complètement l'obligation d'avoir un permis de construire, ils n'introduisent que des exceptions à cet égard.

Construction sans permis - pour qui?

Quelles sont ces exceptions? La construction sans permis s'applique uniquement aux bâtiments dont la zone d'impact ne dépasse pas les limites de la parcelle couverte par l'investissement, c'est-à-dire qu'ils ont des distances standard par rapport aux frontières des voisins comme l'exige la loi (en savoir plus sur les distances requises par rapport aux limites de la parcelle ici). Dans une situation où ces distances sont plus petites, l'investisseur devra encore demander un permis de construire.

L'obligation de désigner cette zone incombe au concepteur de la maison (jusqu'à présent, cela a été fait par l'autorité locale compétente), qui place ces informations dans le projet de documentation de construction.

Maisons jumelées et mitoyennes avec permis de construire

Il convient également de souligner que l'exemption de l'obligation d'obtenir un permis de construire ne s'applique pas aux immeubles jumelés ou en terrasse - ils sont toujours situés à l'intérieur de la soi-disant frontière nette et leur impact dépasse leur propre parcelle.

Les propriétaires de ces immeubles pourront, sur un pied d'égalité avec les propriétaires de maisons individuelles, profiter de la possibilité de reconstruire leur maison sans obtenir de permis, à condition toutefois que la reconstruction n'entraîne pas une augmentation de la zone d'influence existante du bâtiment sur les propriétés voisines.

Avertissement! Toutefois, la méthode la plus simple de reconstruction ne s’appliquera pas aux travaux de construction exécutés dans l’installation inscrite au registre des monuments - dans ce cas, un permis de construire et l’accord du conservateur seront toujours nécessaires.

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Quelle est la zone d'influence?

La zone d'impact doit être comprise comme la zone autour de la maison en construction, désignée sur la base d'une réglementation distincte (conditions techniques à respecter par les bâtiments et leur emplacement, réglementation incendie, réglementation sur la protection de l'environnement, protection des monuments ou loi sur l'eau), introduisant des restrictions dans le développement de cette zone. Dans chaque cas, la zone d'influence sera différente, car la taille de la parcelle et les paramètres de la maison en construction seront différents.

Travaux de construction sans permis: garage, gazebo, orangerie

Les nouvelles dispositions de la loi sur la construction étendent également la portée des travaux de construction, pour lesquels un permis de construire n'est pas non plus requis, notamment:

- construction de garages;

- augmenter les dimensions des belvédères, des porches d'arrière-cour et de l'orangerie à la superficie du bâtiment jusqu'à 35 m2 pour chaque 500 m2 de la superficie de la parcelle (jusqu'à présent, la superficie du bâtiment était de 25 m2);

- augmenter les dimensions des auvents d'une surface bâtie allant jusqu'à 50 m2 (jusqu'à 25), situés sur la parcelle sur laquelle se trouve le bâtiment résidentiel, ou destinés à la construction de logements, le nombre total de ces abris ne dépassant pas deux pour 1000 m2 de surface de terrain;

- l'augmentation des dimensions des piscines et étangs à domicile à 50 m2 (dans l'état légal précédent, elle atteignait 30 m2);

- isolation des bâtiments jusqu'à 25 m de hauteur; selon la réglementation en vigueur, l'exemption couvrait les bâtiments jusqu'à 12 m;

- la construction de bâtiments indépendants d'un étage pour les loisirs individuels, avec une surface de développement allant jusqu'à 35 m2 (le nombre de ces installations ne peut dépasser un pour 500 m2 de terrain).

Avertissement! Il convient de souligner qu'il s'agit de repos périodique, par conséquent, l'exemption ne s'applique pas aux bâtiments ouverts toute l'année. Un tel travail dans des conditions normales ne nécessite qu'une déclaration régulière.

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Travaux de construction sans permis de construire et sans préavis

Il faut savoir que certaines structures et certains travaux de construction ne sont soumis à aucun contrôle de la part du bureau après la modification du droit de la construction. Nous n'avons pas du tout à les signaler, encore moins avoir la permission de les exécuter et … ce sera légal. C'est également d'une grande aide, car ils nécessitaient auparavant l'intervention des autorités d'architecture et de construction. Ces investissements comprennent, par exemple:

- construction de petits objets d'architecture sur leur propre terrain (hors gazebos);

- construction d'une clôture n'excédant pas 2,2 m;

- construction d'une rampe pour une personne handicapée;

- l'installation d'installations d'alimentation en eau, de chauffage, d'électricité et de télécommunications à l'intérieur de la maison;

- installation de pompes à chaleur, d'appareils photovoltaïques d'une puissance électrique allant jusqu'à 40 kW et de capteurs solaires autonomes.

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Application avec un projet de construction

Si la zone d'influence de la maison conçue (ou reconstruite) ne s'étend pas au-delà de la propre parcelle de l'investisseur, alors - comme nous l'avons déjà dit - nous ne demandons pas de permis de construire. L'application elle-même suffit.

D'autre part, nous sommes tenus de joindre à la demande le plan de construction en quatre exemplaires et les autres documents requis au titre du permis de construire pour ce bâtiment, c'est-à-dire une déclaration du droit d'utiliser le bien à des fins de construction, et aussi, s'il n'y a pas de plan d'aménagement local, une décision sur les conditions de construction et aménagement paysager.

Il s'agit d'une nouvelle procédure à côté de la notification régulière (elle continue de s'appliquer; nous spécifions uniquement le type, l'étendue et la manière d'effectuer les travaux de construction et la date de leur début). Nous attachons à la demande uniquement la déclaration mentionnée ci-dessus et, en fonction des besoins, des croquis ou dessins et autres permis, dispositions et avis requis par des règlements distincts.

Information du public sur le chantier et possibilité d'opposition

Après avoir reçu la notification, le starost publie ces informations sur le site Web de son bureau dans le bulletin d'information public dans les trois jours. Il fournit le nom et le prénom ou le nom de l'investisseur ainsi que l'adresse et la description de l'installation conçue.

Le bulletin comprend également une disposition sur la possibilité d'opposition des propriétaires des propriétés voisines concernant les travaux en cours. Grâce à cette nouvelle réglementation, ils peuvent savoir ce qui se passe avec les voisins derrière la clôture. Dans le cas d'une notification de construction de maison, ils ne sont pas partie à la procédure et ne sont pas automatiquement informés que quelqu'un va construire une maison à proximité.

L'information publique doit être une passerelle permettant de soumettre d'éventuels commentaires à ceux des voisins qui estiment que la nouvelle installation aura un effet inapproprié sur leur propriété, par exemple limiter le flux de lumière du jour. L'intervention auprès du staroste peut alors aboutir à soulever une objection de sa part, s'il juge effectivement nos doutes justifiés. Il a 30 jours pour le faire. Sinon, le projet est approuvé (tamponné) et les travaux peuvent commencer.

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Avertissement! La loi modifiée permet à l'investisseur de démarrer les travaux notifiés dans un délai de trois ans, auparavant de deux ans. Cependant, le starost peut imposer, par décision, l'obligation d'obtenir un permis pour l'exécution d'un objet spécifique ou de travaux de construction couverts par l'obligation de notification, si leur mise en œuvre viole les dispositions du plan d'aménagement du territoire local, de la décision de zonage ou peut entraîner, par exemple, une détérioration de l'environnement.

Projet de construction dans le nouveau droit de la construction: moins de paperasse

Conformément aux dispositions de la nouvelle loi sur la construction, lors de la soumission d'un projet de construction, nous ne sommes pas tenus de joindre aux déclarations de conception de la construction sur la fourniture d'énergie, d'eau, de chaleur, de gaz, de collecte des eaux usées et les conditions de raccordement de l'installation aux réseaux d'eau, d'égouts, de chaleur, de gaz, d'électricité et de télécommunications.

La déclaration de l'administrateur des routes sur la possibilité de relier la parcelle avec la maison à une voie publique ne sera pas non plus nécessaire (sauf pour les routes nationales et provinciales, pour lesquelles de tels aménagements seront encore nécessaires).

La vérification de la connexion du bâtiment aux médias et de l'accès à une voie publique n'aura lieu qu'au stade de la mise en service de la maison. La première étape a été raccourcie - il sera possible de commencer à utiliser la maison après avoir informé l'inspecteur de la surveillance des bâtiments poviat de l'achèvement de la construction, s'il ne soulève pas d'objection dans les 14 jours (auparavant, c'était 21 jours) à compter de la livraison de la notification.

À quel point l'anarchie est-elle dans la nouvelle loi sur la construction?

Le législateur a laissé les frais de légalisation au niveau actuel pour la construction et la reconstruction d'un immeuble résidentiel, à la fois celui qui nécessite un permis de construire et celui érigé conformément à la nouvelle solution (notification au projet).

Construction non autorisée moins chère

Dans les deux cas, la redevance pour un permis de construire reste élevée - elle s'élève à 50 000 PLN. Mais nous paierons moins, soit 2,5 mille, sans la notification habituelle, par exemple

- nous érigerons une clôture d'une hauteur de plus de 2,2 m;

- nous construirons une piscine ou un étang d'une superficie allant jusqu'à 50 m2;

- nous installerons des appareils d'une hauteur de plus de 3 m sur le chantier, par exemple une structure porteuse d'antenne.

Le montant des frais de légalisation est de 5000 PLN, si nous terminons la construction également sans notification:

- station d'épuration domestique d'une capacité allant jusqu'à 7,5 m3;

- un bâtiment utilitaire autonome d'un étage comprenant un garage, un belvédère ou une véranda ou une orangerie (jardin d'hiver) d'une superficie de développement pouvant aller jusqu'à 35 m2;

- une maison d'été indépendante d'un étage destinée au repos périodique d'une superficie de bâtiment pouvant aller jusqu'à 35 m2;

- un réservoir sans drain pour déchets liquides d'une capacité allant jusqu'à 10 m3;

- une installation de réservoir de gaz liquide à un seul réservoir, destinée à alimenter une installation de gaz dans un immeuble résidentiel unifamilial.

Avertissement! Ces frais peuvent être différés, divisés en versements ou remboursés, à condition qu'ils soient dûment justifiés.