Maison du développeur. Compte séquestre
Il arrive de plus en plus souvent que lors de foires immobilières et dans la presse écrite, certains promoteurs proposant des maisons toutes faites à vendre annoncent simultanément un compte séquestre comme garantie d'une transaction potentielle. Cette protection s'applique aux maisons individuelles et mitoyennes ainsi qu'aux maisons jumelées. Est-ce vraiment une forme de protection bénéfique pour l'acheteur ou simplement un gadget publicitaire vide conçu pour attirer des masses de clients?
Qu'est-ce qu'un compte séquestre?
La création d'un compte séquestre est régie par la loi sur la protection des droits de l'acheteur d'un appartement ou d'une maison individuelle. Les dispositions de cette loi imposaient aux promoteurs qui concluent des contrats de développement avec des acheteurs une obligation d'avoir un tel compte. Il s'agit d'un compte bancaire spécial, dont la tâche est de protéger les paiements effectués par l'acheteur envers le futur bien. En d'autres termes, cette solution est de nous éviter de perdre de l'argent ou de nous aider à le récupérer si le développeur a des problèmes financiers ou n'a pas terminé la construction pour d'autres raisons.
Un compte séquestre peut être fermé ou ouvert. Dans le premier - le paiement des fonds déposés par l'acheteur a lieu une fois, après que la propriété d'une propriété spécifique lui est transférée. Cela signifie que la banque verse au promoteur les fonds versés par l'acheteur sur le compte séquestre fermé du logement après avoir reçu une copie de l'acte notarié. D'autre part, à partir d'un compte séquestre ouvert pour les logements, l'argent collecté est décaissé conformément au calendrier du projet de développement spécifié dans le contrat, par tranches, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Le développeur n'aura accès à ces fonds que lorsque la banque confirmera qu'une étape de mise en œuvre donnée est terminée. Mais avant çaune personne désignée par lui, possédant les qualifications appropriées du bâtiment, le vérifie dans le journal de construction sur la base d'une inscription du directeur des travaux. Lorsqu'il découvre des irrégularités, il retient le paiement de la tranche suivante au promoteur.
Par conséquent, du point de vue de la protection de nos intérêts, un compte séquestre vous permet de contrôler le développeur, et surtout - de sécuriser notre argent.
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Nous achetons une maison à un promoteur. Autre sécurité
Le développeur peut également fournir une garantie bancaire ou une garantie d'assurance en vertu de laquelle la banque ou la compagnie d'assurance nous paiera, à notre demande, le montant que nous avons payé au développeur sur un compte séquestre ouvert. Cela aura lieu en cas de: faillite du promoteur ou retrait du contrat de notre part dans une situation où le promoteur n'adhère pas à l'acte notarié.
Avertissement! La garantie bancaire et la garantie d'assurance ne couvrent pas les intérêts sur les fonds déposés.
Il n'y a pas de différences fondamentales entre une garantie bancaire et une garantie d'assurance, dans un cas l'argent est garanti par la banque, dans l'autre - par la compagnie d'assurance. Ces deux instruments constituent une garantie supplémentaire au cas où les fonds du compte en fiducie ouvert ne seraient pas en mesure de couvrir nos créances. Cela peut être le cas, car le développeur a le droit de retirer des fonds d'un tel compte séquestre successivement après l'achèvement des étapes suivantes du projet.
Ainsi, contrairement à un compte séquestre ouvert pour le logement, sans garantie supplémentaire, l'acheteur a une meilleure chance de récupérer l'argent en cas de problèmes du promoteur pour terminer l'investissement.
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Les obligations du développeur avant la conclusion du contrat
Le promoteur avec lequel nous prévoyons de signer un contrat d'achat et de vente immobilier est tenu de préparer un prospectus d'information. Il fournit des informations détaillées sur l'investissement prévu, y compris l'appartement ou la maison individuelle spécifique proposé à la vente. Le prospectus d'information avec pièces jointes est délivré par le développeur à titre gratuit, sur un support durable. De plus, le développeur doit nous donner l'occasion de nous familiariser avec:
- l' état actuel du registre foncier et hypothécaire tenu pour le bien immobilier;
- une copie d'un extrait actuel du registre judiciaire national, si l'entité est soumise à l'inscription au registre judiciaire national ou un certificat d'inscription à jour au registre central et des informations sur l'activité économique;
- une copie du permis de construire;
- les états financiers du promoteur pour les deux dernières années;
- projet d'architecture et de construction.
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Quelques mots sur le contrat de développement
C'est un contrat qui est conclu sous la forme d'un acte notarié. Sur sa base, le promoteur s'engage à établir ou à transférer le titre de propriété de la propriété à l'acheteur à la fin de la construction, et l'acheteur s'engage à lui payer le montant convenu pour cela. Le contrat comprend, entre autres:
- spécification des parties, lieu et date de signature du contrat;
- prix d'achat de l'immobilier;
- des informations sur l'emplacement et les caractéristiques essentielles d'une maison unifamiliale faisant l'objet du contrat de développement;
- détermination de la superficie et de la disposition des pièces ainsi que de la portée et du niveau des travaux de finition, que le promoteur s'engage à réaliser
- la date du transfert du droit de propriété à l'acheteur;
- définir les conditions de résiliation du contrat promoteur, ainsi que les conditions de restitution des fonds versés par l'acheteur en cas d'exercice de ce droit.
Vous pouvez également consulter ici des informations sur le compte séquestre logement, la garantie bancaire et la garantie d'assurance susmentionnés.
Avertissement! Le contrat de promoteur sert de base à l'inscription des réclamations de l'acheteur pour la construction du bâtiment dans le registre foncier et hypothécaire et à lui transférer le droit de propriété.
La rémunération du notaire pour toutes les activités exercées dans le cadre de la conclusion d'un contrat de promoteur et les frais de justice dans les procédures de registre foncier et hypothécaire sont facturés à parts égales au promoteur et à l'acheteur.
Le transfert de propriété est précédé de la remise de la maison en présence de l'acheteur. Un protocole est établi à partir du récépissé sur lequel il peut signaler tout défaut de la maison. Le développeur dispose de 14 jours à compter de la date de signature du protocole pour remettre à l'acheteur une déclaration de reconnaissance ou de rejet des vices, en donnant le motif. S'il confirme les défauts, il doit les éliminer dans les 30 jours à compter de la date de signature du rapport.
Quand les parties peuvent-elles résilier le contrat de développeur?
L'acheteur a le droit de résilier le contrat de développeur si:
- il ne contient pas les éléments mentionnés ci-dessus;
- les informations contenues dans le contrat de développement ne sont pas cohérentes avec les informations contenues dans le prospectus;
- le développeur n'a pas remis le prospectus avec les pièces jointes;
- les informations contenues dans le prospectus ou dans les annexes sur la base desquelles le contrat de développement a été conclu sont incompatibles avec le statut factuel et juridique à la date de signature du contrat de développeur;
- le prospectus d'information sur la base duquel le contrat de développement a été conclu ne contient pas les informations spécifiées dans le modèle de prospectus constituant une annexe à l'acte;
- le droit de propriété n'a pas été transféré à l'acheteur dans le délai spécifié dans le contrat de développeur.
Dans les cas visés au point 1-5, l'acheteur a le droit de résilier le contrat dans les 30 jours à compter de la date de sa conclusion. Alors qu'au point 6, avant d'exercer le droit de résilier le contrat de développeur, l'acheteur doit fixer au développeur un délai de 120 jours pour le transfert des droits de propriété, et en cas d'expiration inefficace de la période spécifiée, l'acheteur sera en droit de se retirer du présent contrat.
Après la résiliation du contrat, l'acheteur ne supporte aucun frais à cet égard. De plus, la banque lui verse les fonds restant sur le compte séquestre logement.
Le développeur a également le droit de résilier le contrat de développeur si l'acheteur ne parvient pas à honorer le paiement en espèces dans le délai ou dans le montant spécifié dans le contrat de développement, malgré une demande écrite adressée à l'acheteur pour payer les montants impayés dans les 30 jours à compter de la date de livraison de la demande, à moins que l'acheteur ne remplisse pas cette condition est causée par un cas de force majeure (maladie grave, séjour dans des zones touchées par un conflit armé).
Le promoteur a le droit de résilier le contrat de développement également en cas de non-réception par l'acheteur de l'appartement ou de la maison individuelle ou de la signature d'un acte notarié transférant le droit de propriété à l'acheteur, malgré la double signification de la demande par écrit avec un intervalle d'au moins 60 jours, sauf si l'acheteur ne se présente pas causée par les raisons mentionnées ci-dessus.
Base juridique: La loi du 16 septembre 2011 relative à la protection de l'acquéreur d'un appartement ou d'une maison individuelle (Journal officiel n ° 232, article 1377 de 2011).
