Comment acheter un appartement en toute sécurité

Il y a un an, j'ai vécu cela moi-même. J'étais convaincu qu'après ma propre expérience des contrats, du service du registre foncier et hypothécaire, du notaire, et du traitement de nouveaux documents et promesses, je savais déjà tout. C'est pourquoi j'ai assisté à la conférence d'Olgierd Świostek, avocat et propriétaire d'un cabinet d'avocats, qui a eu lieu lors du dernier salon du logement à Torwar, sans conviction. En écoutant l'explication lucide des complexités et des pièges juridiques supplémentaires liés à la conclusion d'un accord, j'ai réalisé que j'avais beaucoup de chance. Je pourrais facilement perdre une grosse somme d'argent en raison de mon manque de connaissances et de prudence.
Contrat préliminaire plus sûr avec un notaire
La première étape pour acheter un appartement est la signature d'un contrat préliminaire. Le plus souvent, il s'agit d'un contrat écrit ordinaire de droit civil. Il vaut toutefois la peine, pour plusieurs raisons, de le conclure sous la forme d'un acte notarié:
> Tout d'abord, il garantit qu'un contrat de transfert de propriété sera conclu. Il arrive que l'acheteur remplisse les conditions énoncées dans le contrat préliminaire (par exemple, effectue un paiement anticipé), et pourtant le vendeur refuse de signer le document correspondant. Selon la loi, si les deux contrats sont sous la même forme (c'est-à-dire sous la forme d'un acte notarié dans ce cas), le premier sert de base au tribunal pour ordonner le transfert du bien à l'acheteur, c'est-à-dire pour conclure un contrat promis.
> L'accord préalable conclu chez le notaire est également une base solide pour les négociations en cas de problèmes (ex: retard dans la remise de l'appartement, défauts dans les locaux, etc.). Certes, un contrat «ordinaire» donne également lieu à une demande d'indemnisation, mais les chances de gagner un tribunal sont minces et le procès lui-même est coûteux (frais de justice, avocat, parfois expertises) et long.
> L'acte est rédigé par un notaire. Avant de le faire, il examine les documents, incl. des extraits du registre foncier et hypothécaire ou du droit du vendeur de disposer de l'appartement. Il s'agit d'une protection supplémentaire pour l'acheteur contre les fraudeurs.
> Vous devez savoir que le développeur ne nous proposera pas de signer ce document chez un notaire. La norme sur le marché est un contrat écrit. L'acheteur doit le proposer lui-même.
> Un accord avec un notaire implique une dépense supplémentaire - le paiement des honoraires du notaire. Aujourd'hui, cependant, le marché des services notariaux est suffisamment vaste pour permettre la négociation. Il est de plus en plus courant de diviser les honoraires en deux - certains sont payés lors de la signature du contrat préliminaire, d'autres - pour le contrat proprement dit.
Un contrat sans inscription dans le livre ne suffit pas
> Un tel document vous permet de faire valoir vos droits, mais uniquement contre la personne ou le développeur avec lequel nous avons signé un contrat. S'il vend entre-temps l'appartement à une autre entreprise ou personne, nous n'avons aucun droit. Sauf si nous nous assurons que les informations sur la conclusion d'un contrat préliminaire sont inscrites au registre foncier et hypothécaire. Ceci est le plus souvent fait par un notaire (ici les frais sont de 150 pour la demande et 200 pour le notaire). Grâce à cela, nous pouvons réclamer les droits sur les lieux de quiconque les a achetés, après la date de divulgation de la demande au registre foncier et hypothécaire.
Nous vérifions les autorisations du vendeur
> Avant de signer un contrat, nous vérifions les autorisations du propriétaire. Vous trouverez des informations à ce sujet dans le registre foncier et hypothécaire.
> Vous devez connaître le numéro du livre pour en obtenir une copie. Une radiation ordinaire suffit, ce qui coûte 30 (plein - 60).
> Dans le cas d'un contrat de développement, il est important de le signer avec le véritable propriétaire de la parcelle sur laquelle le bloc est en cours de construction. Il arrive qu'un investisseur, pour des raisons financières, érige un immeuble sur le terrain de quelqu'un d'autre et le rachète après avoir signé des contrats avec les futurs propriétaires d'appartements.
> Nous ne signons un contrat qu'avec le propriétaire ou l'usufruitier perpétuel du terrain.
> Vous devez également être prudent lorsque vous trouvez des informations sur une hypothèque dans le registre foncier et hypothécaire. Dans le cas d'un appartement sur le marché secondaire, vous devez vous renseigner sur le montant exact de cette charge auprès de la banque qui a prêté les locaux. Il se peut que bien que l'hypothèque soit, par exemple, d'un montant de 200 000, le fardeau réel soit beaucoup plus élevé, car le propriétaire n'a pas payé les acomptes provisionnels et des intérêts de pénalité ont été facturés. Lors de l'achat d'un appartement endetté, nous précisons dans le contrat que ce que nous paierons ira directement à la banque. Dans le cas du marché primaire, il faut rappeler que si la parcelle est grevée d'un prêt, la totalité de la somme sera automatiquement affectée à nos locaux, si nous ne prenons pas soin de la séparer et d'une promesse spéciale de la banque.
Vous devez lire le contrat
> L'acheteur oublie souvent cette règle importante. Nous devrions obtenir le contrat quelques jours avant de le signer chez le notaire. Oui, pour lire le tout calmement et en cas de doute, consultez un avocat.
> Le début du document qui contient les déclarations des parties est très important. Il contient toutes les informations sur la propriété que nous achetons. Cela ne vaut pas la peine de le parcourir brièvement et de vérifier uniquement les pièces avec les coûts ou les conditions de retrait.
Vérifiez avec qui vous signez des documents
> Il vaut la peine de s'assurer que la personne qui signe le contrat a le droit de vendre l'appartement. Chaque société nomme elle-même les personnes ayant ce droit (souvent le président ou les membres du directoire), et des informations à ce sujet se trouvent dans le registre judiciaire national de la société. Tous les autres employés devraient avoir une procuration spéciale.