Des dispositions claires Les
accords unifiés introduisent, pour la première fois, des normes sur le marché polonais du développement qui garantissent la sécurité des deux parties à la transaction et équilibrent leurs intérêts. Ceci est extrêmement important, car jusqu'à présent, le client d'une société de développement - face à des problèmes litigieux - a généralement été dans une position perdue.
Le catalogue des règles de l'accord de développement, développé après de nombreuses discussions au sein de la communauté des développeurs, définit précisément l'objet du contrat et son prix, le statut juridique, les modalités et les règles de règlement des obligations mutuelles et - très important - la responsabilité des parties en cas de non-respect des dispositions du contrat.
Selon Jarosław Szanajca, président de l'Association polonaise des promoteurs, le contrat d'achat et de vente de biens immobiliers, à la fois préliminaire et final, est un document fondamental, car sur sa base, les développeurs construisent leurs activités commerciales, tout en façonnant l'image de l'ensemble du secteur.
Parallélisme des droits et obligations
Il vaut la peine de jeter un œil à certaines des dispositions du catalogue des règles des accords de développement. Certaines d'entre elles, bien qu'évidentes, n'ont jusqu'à présent pas été respectées dans la pratique, voire ignorées par les promoteurs, ce qui a conduit en conséquence au fait que les clients se trouvaient souvent dans une position très désavantageuse vis-à-vis de l'entreprise qui s'engageait à construire leurs appartements.
Un contrat bien structuré doit contenir la déclaration de propriété légale du promoteur sur la propriété et une description de son statut juridique. Il s'agit notamment d'indiquer les entrées qui sont imputées à cette propriété. Le promoteur doit également informer le client de la documentation technique, formelle et juridique sur la base de laquelle il met en œuvre l'investissement et, bien entendu, présenter le permis de construire.
Une nouveauté absolue est l'engagement du promoteur sur le fait que la superficie de l'appartement terminé spécifié dans le contrat ne différera pas réellement de plus de 2%. Si la différence dépasse ce pourcentage, l'acheteur pourra résilier le contrat. À son tour, le contrat lui-même doit inclure l'obligation de régler les différences dans la superficie des locaux conçus et construits. Il s'agit d'une disposition d'une importance fondamentale, car jusqu'à présent, malgré de fréquents litiges sur ce fond avec des entrepreneurs, les développeurs ont parfois prétendu aux clients que rien ne s'était passé et que les différences ne sont pas significatives. Ils n'ont pas non plus supporté les conséquences pratiques de cette situation. Les clients les moins curieux ignoraient souvent les éventuels écarts par rapport à l'espace stipulé dans le contrat.
Une autre disposition importante du catalogue est la nécessité de spécifier les circonstances (par exemple, dépassement des délais ou manquement à d'autres obligations) dans lesquelles l'une ou l'autre des parties peut résilier le contrat par la faute de l'autre partie. Dans le même temps, la partie responsable de la résiliation du contrat doit payer une pénalité contractuelle. Les pénalités pour les deux camps seront déterminées du même montant. Cette disposition peut être utilisée, par exemple, lorsque le prix proposé d'un appartement est différent du prix final. Si l'augmentation de prix se produit en raison d'un règlement incorrect de la superficie de l'appartement terminé,une augmentation de la TVA pendant la durée du contrat et une indexation des prix par une augmentation des coûts d'investissement calculée sur la base d'indicateurs couramment disponibles (par exemple, GUS ou Sekocenbud), l'acheteur a le droit de résilier le contrat, à condition que l'augmentation totale du prix dépasse 10% du prix total.
Pénalités contractuelles égales
Une disposition très importante du contrat, dirigée contre les cas de spéculation avec des appartements, même au stade de leur construction, est le droit de l'acheteur de céder les droits du contrat à un tiers, à condition que la personne à qui la cession a été faite assume toutes les obligations l'acheteur. Bien entendu, ces intentions doivent être notifiées à l'avance au développeur.
Dans le même temps, le développeur aura le droit de refuser de reconnaître la cession, à condition de ne pas facturer à l'acheteur des pénalités contractuelles pour la résiliation du contrat et de restituer toutes les avances versées dans le délai spécifié dans le contrat.
La symétrie du contrat pour les deux parties est garantie, entre autres le montant des intérêts moratoires sur l'exécution du contrat, égal aux intérêts payés par le client pour retard de paiement. Cependant, le montant maximum de la pénalité contractuelle ne peut être supérieur à 10% pour les deux parties signataires du contrat.
Le catalogue des règles des accords de développement régit sans équivoque la question de la conclusion d'un contrat préliminaire. Jusqu'à présent, il a suscité diverses controverses. L'avant-contrat peut être conclu à la demande de l'acheteur sous la forme d'un contrat de droit civil ou de notaire. Par conséquent, le développeur ne peut pas refuser cette dernière forme de contrat, comme cela arrivait parfois, même s'il faut admettre que, du moins dans le cas des grandes sociétés de développement fonctionnant bien sur le marché, il n'y en avait pas beaucoup.
Le promoteur s'occupe de la propriété
Et enfin, la dernière question assez importante concernant la mise en œuvre du contrat de développement. Le promoteur doit s'engager à gérer la copropriété et à fournir des services administratifs une fois l'investissement terminé. Bien entendu, la communauté conserve ses droits en vertu de la loi sur la propriété des locaux, ce qui, dans des cas justifiés, peut conduire le développeur à être libéré de cette obligation. Cette disposition vise à éviter une situation dans laquelle le promoteur perd le contact avec l'investissement une fois celui-ci remis aux propriétaires des appartements, sans supporter les conséquences d'éventuelles irrégularités qui pourraient apparaître beaucoup plus tard.
Le conseil d'administration de l'Association polonaise des développeurs considère que l'adoption de nouvelles règles pour les contrats de développement est un grand succès. Selon Jacek Bielecki de PZFD, au départ, ils n'ont pas été bien accueillis par les développeurs, mais ils ont finalement réussi à les convaincre de le faire. Il était grand temps que la situation actuelle parfaite des promoteurs sur le marché du logement ne les provoque pas à l'arrogance et ignore les intérêts des bénéficiaires de leurs investissements. Le syndicat est dans une position difficile - soit les développeurs appliqueront les nouvelles règles, soit ils devront se séparer de l'organisation. Et ce n'est pas très rentable dans les nouvelles circonstances d'une augmentation de l'offre et d'une demande clairement inhibitrice.
Ewa Zychowicz
