Avantages du contrat préliminaire

Avant d'acheter finalement une maison ou un appartement, nous utilisons très souvent l'institution d'un avant-contrat. Il oblige les deux parties à conclure un accord final; généralement, il spécifie également la date de sa conclusion, le prix et le calendrier de paiement. Si, pour diverses raisons (changement de décision du vendeur, manque de solvabilité de l'acheteur), le contrat final ne parvient pas à être conclu, il sera plus facile pour la partie lésée de faire valoir ses droits.
Le contenu de l'avant-contrat
Le but du contrat d'achat et de vente préliminaire est de conclure un accord final. Par conséquent, il doit inclure des dispositions aussi importantes que l'objet (c'est-à-dire la définition de ce qui est vendu) et le prix (il doit être exprimé en zlotys polonais - il résulte du principe de la monnaie en vigueur dans la législation polonaise). Si l'objet de l'avant-contrat est l'immobilier, son indication peut être faite en fournissant le numéro du registre foncier et hypothécaire et le tribunal qui tient un tel livre. Les données contenues dans le registre foncier et hypothécaire précisent l'emplacement de la propriété de manière suffisamment détaillée, bien que le contrat puisse également fournir une adresse auxiliaire.
Durée finale du contrat
Le contrat préliminaire doit préciser la date du contrat final. Cependant, la disposition "dès que possible" ne suffit pas. Il est préférable d'indiquer une date précise de conclusion de l'accord promis ou une période se terminant par une date précise, par exemple «avant le 31 mars 2010». Si la date de conclusion du contrat final n'est pas précisée, le Code civil prévoit les situations suivantes:

la partie habilitée à demander la conclusion du contrat promis (c'est-à-dire la partie qui remplit toutes les conditions et souhaite se présenter chez le notaire) fixe une date appropriée;

les deux parties ont le droit d'exiger la conclusion du contrat promis et chacune d'elles a fixé une date différente - dans une telle situation, les parties sont liées par le délai fixé par la partie qui a précédemment fait la déclaration pertinente;

aucun délai n'a été fixé pour la conclusion du contrat final dans un délai d'un an à compter de la conclusion du contrat préliminaire - aucune des parties ne peut alors exiger sa conclusion.
L'avant-contrat peut également contenir d'autres dispositions, telles que:

déclaration du vendeur immobilier qu'il en est l'unique propriétaire,

une déclaration selon laquelle le bien en question est libre de toute charge (en particulier, il est important qu'aucune hypothèque n'ait été constituée sur le bien vendu). Lorsque la propriété est hypothéquée, le vendeur peut s'engager dans le contrat préliminaire à rembourser l'hypothèque et à la retirer du registre foncier et hypothécaire dans un délai déterminé.
Afin de garantir les réclamations au titre du contrat préliminaire, l'acheteur peut verser un acompte d'un montant déterminé (le contrat doit confirmer le paiement anticipé à l'autre partie). En cas de non-exécution du contrat par l'une des parties, l'autre partie peut résilier le contrat sans fixer de délai supplémentaire et conserver l'acompte reçu. Si elle-même a donné l'acompte, elle peut exiger une somme deux fois plus élevée. En cas d'exécution du contrat, l'acompte est crédité sur le prix dû. Si, en revanche, le contrat est résilié par consentement mutuel des parties, l'acompte doit être restitué (l'obligation de payer une somme deux fois plus élevée est supprimée). Il en va de même pour les situations où la non-exécution du contrat était due à des circonstances,dont aucune des parties n'est responsable (par exemple, un vent d'ouragan qui a détruit la propriété) ou dont les deux parties sont responsables (aucune des parties n'a intentionnellement signalé au notaire).
En plus ou à la place de l'acompte, les parties peuvent prévoir une pénalité contractuelle supplémentaire dans l'avant-contrat à titre de réparation des dommages dus à l'inexécution ou à la mauvaise exécution d'une obligation non monétaire.
Forme du contrat préliminaire Les
parties peuvent conclure un contrat préliminaire sous quelque forme que ce soit. Cependant, il convient de noter que selon que le contrat préliminaire est conclu sous la même forme que le contrat promis ou sous une forme différente, la loi prévoit des effets juridiques différents. Par exemple, afin de conclure un contrat définitif pour la vente d'un bien immobilier, un acte notarié sera fourni, sinon nul et non avenu (cela signifie que le contrat conclu sous forme écrite ordinaire sera invalide).
Une telle rigueur ne s'applique plus à l'avant-contrat de vente d'un bien immobilier, il peut donc être conclu à la fois sous forme écrite ordinaire et sous forme d'acte notarié. Cependant, il convient de recommander la forme d'un acte notarié - sur cette base, en cas de non-respect par le vendeur des dispositions du contrat préliminaire, il est possible d'exiger le transfert de propriété du bien immobilier à l'acheteur devant un tribunal sans son consentement. Ceci est possible grâce à l'Art. 64 du Code civil, qui dit qu'une décision de justice "énonçant l'obligation d'une personne donnée de faire une déclaration de testament désignée remplace cette déclaration". En d'autres termes, au lieu du vendeur, le tribunal conclut que l'appartement appartient à l'acheteur qui a rempli toutes les conditions du contrat.Par conséquent, l'acheteur détient le titre légal des lieux et est tenu de payer le reste du prix dû, tandis que l'ancien propriétaire doit remettre l'appartement.
Pour exercer le droit d'exiger la conclusion du contrat définitif, une action doit être intentée devant un tribunal civil. La réclamation soumise doit inclure les données suivantes:

la désignation du tribunal auquel la demande est adressée,

les données personnelles et d'adresse du demandeur et du défendeur,

spécification de l'objet du litige (demande de conclusion d'un contrat définitif),

justification de la demande,

la signature du demandeur,