Comment acheter une maison ou un terrain avec un intermédiaire

Lors du choix d'une agence immobilière avec soin, on suit sa réputation ou les conseils d'amis, parfois on fait attention à depuis combien de temps elle opère sur le marché. Rarement, cependant, vérifie l'agence dans le registre central des intermédiaires. À partir de ce registre, tenu par le ministre des transports et de la construction (données disponibles sur le site www.mi.gov.pl), vous pouvez savoir si l'agent dispose d'une licence professionnelle lui permettant de s'occuper de l'immobilier.
De plus, il vaut la peine de s'assurer que le courtier que nous avons sélectionné possède une assurance responsabilité civile à jour. Ceci est très important en particulier pour les acheteurs. Cette assurance nous protégera des conséquences financières de l'achat d'une maison au statut juridique non réglementé (par exemple une maison dans laquelle - malgré les assurances de l'agent - les questions de succession n'ont pas été réglées; dans une telle situation, l'indemnité sera versée par l'assureur de l'agent).
Contrat de courtage
Après avoir sélectionné une agence immobilière, nous signons une convention de courtage. En règle générale, il est préparé par un intermédiaire, mais nous ne devons pas le signer sans une analyse approfondie - il est préférable de demander son modèle à l'avance et d'examiner attentivement toutes les dispositions qu'il contient. En standard, le contrat avec un intermédiaire doit spécifier:

les parties au contrat (coordonnées du courtier et de la personne qui achète / vend la propriété);

l'objet du contrat (quelle est la taille de la propriété à rechercher, dans quels quartiers il peut être situé, quelle est la limite de prix - supérieure (pour l'achat) ou inférieure (si nous vendons quelque chose),

la durée pour laquelle les parties concluent le contrat - elle peut être de 3, 6 ou 12 mois; il peut également être établi que le contrat est conclu jusqu'à la vente ou l'achat effectif du bien immobilier;

la rémunération de l'intermédiaire - généralement une commission, de 1,5 à 6% de la valeur de la propriété, le montant de la commission dépend du fait que, selon le contrat, une seule partie doit la payer (le plus souvent le vendeur - il s'agit du contrat dit exclusif soumis à commission à partir de 4 , 5 à 6%, plus attractif pour les acheteurs potentiels), ou un contrat dans lequel les deux parties à la transaction paient une commission - alors on l'appelle contrat ouvert, selon lequel le montant de la commission est de 1,5 à 3%);

la date à laquelle la commission doit être payée;

indication du fait que le client n'utilise qu'une ou plusieurs agences - cette entrée n'est pas obligatoire, mais cela vaut la peine de demander son inclusion si nous voulons coopérer avec une seule agence - alors le courtier sera sûr qu'il est le seul administrateur de notre offre et il recevra une commission, il essaiera donc de terminer la transaction le plus rapidement possible et conformément à nos exigences;

la manière de présenter la publicité - qu'il s'agisse d'une publicité dans la presse locale ou nationale, d'une publicité sur Internet ou d'une publicité affichée sur le balcon de la maison - il convient de déterminer la manière exacte de présenter les publicités, car elle affecte l'efficacité de la publicité ainsi que le montant global de la commission;

les raisons de la résiliation éventuelle du contrat, les conditions de sa résiliation et les obligations mutuelles des deux parties à cet égard;

déterminer si le courtier est tenu de remplir les documents nécessaires à la vente, tels que: un extrait courant du registre foncier et hypothécaire, un extrait du cadastre, les plans techniques de la maison, la confirmation des visites et un certificat de la mairie de paiement de la taxe foncière due;

des documents qui facilitent les règlements financiers - par exemple, de telle sorte que l'argent de la maison vendue sera versé par l'acheteur sur un compte séquestre et versé au vendeur après la signature de l'acte notarié;

les dispositions selon lesquelles le contrat est rédigé en deux exemplaires identiques et qu'en matière non réglementée par celui-ci, les dispositions du Code civil seront appliquées;

date et lieu de conclusion du contrat;

signatures manuscrites des deux parties au contrat.
Contrat avec un crochet
Parfois, les contrats présentés par l'agence sont inexacts, illégaux ou donnent trop de pouvoir au courtier. Il vaut donc mieux ne pas signer un contrat qui comprend, par exemple:

une déclaration selon laquelle le motif de la résiliation du contrat ne peut être que le consentement des deux parties et qu'en cas de résiliation, l'agent a droit non seulement au remboursement des frais effectivement engagés par lui, mais également à tout ou partie de la commission. En pratique, cela signifie que lorsque le client souhaite se retirer du contrat (par exemple parce que le courtier ignore ses invites ou ne publie pas son annonce), le courtier peut ne pas l'accepter; et si le consentement est donné, le client sera de toute façon obligé de payer une commission;

une disposition imposant au client l'obligation de payer la totalité de la commission, bien que le contrat n'ait pas été conclu «pour des raisons et circonstances indépendantes de la volonté du bureau». Cette disposition imprécise ouvre la porte à de grands abus, il convient donc d'exiger soit une motivation spécifique, soit la suppression d'une telle disposition du contrat;

l'obligation du client de payer une commission, même si le contrat a déjà été résilié (par exemple il y a 2 ans), mais la transaction est conclue entre «d'anciens clients du bureau» - une telle disposition lie en pratique le client pendant 2 ans supplémentaires avec une agence immobilière;

des dispositions imposant au client l'obligation de payer des intérêts sur la commission non payée à temps, et le montant de ces intérêts peut même être de 2% pour chaque jour de retard, ce qui en pratique est de l'usure (illégal, intérêt très élevé);

la réserve qu'elle ne peut pas être modifiée pendant la durée du contrat (par exemple, le montant de la commission ne peut pas être modifié);