Maintenant, lorsque je veux construire sur l'un d'entre eux, j'ai été informé à la Faculté d'architecture de Rzeszów que je n'obtiendrais pas de permis de construire parce que la route est trop étroite. Malheureusement, il n'est actuellement pas possible de l'étendre. La loi peut-elle dans ce cas être rétroactive? Agata K.
Une route d'accès trop étroite au terrain à bâtir n'exclut pas la possibilité d'y construire une maison.
Historiquement sur la route d'accès
Au moment de l'achat de la parcelle, la loi de construction de 1974 était en vigueur et la question de la largeur de la voie d'accès était réglée par le règlement du ministre de l'administration, de l'économie foncière et de la protection de l'environnement du 3 juillet 1980 sur les conditions techniques à remplir par les bâtiments (Journal .du 14 août 1980). Conformément aux dispositions du § 30 de l'ordonnance susmentionnée, les bâtiments résidentiels doivent être accessibles par des routes conçues pour permettre l'accès d'urgence aux véhicules de secours d'un poids total de 2,5 tonnes. Ils doivent avoir une surface pavée d'au moins 3,5 m de large, ce qui signifie que même dans les conditions légales de l'époque, une route de 3 mètres serait trop étroite.
On ne peut pas non plus soutenir que la loi est rétroactive, étant donné que la nouvelle loi sur la construction est entrée en vigueur en janvier 1995 et que seules les personnes qui avaient demandé un permis de construire à ce moment-là pouvaient bénéficier des réglementations antérieures. Par conséquent, le fait qu'un terrain à bâtir ait été acheté dans le cadre de la lettre réglementaire en vigueur il y a près de 20 ans ne peut pas être utilisé pour dériver des solutions juridiques actuellement plus favorables.
Les conditions techniques actuellement contraignantes des voies d'accès ont été définies dans le règlement du ministre de l'Infrastructure du 12 avril 2002. Selon lui, les terrains et les bâtiments et les équipements connexes devraient être pourvus d'un accès et d'un accès à une voie publique, adaptés à l'usage prévu et au mode d'utilisation et aux exigences de protection contre l'incendie spécifiées dans des règlements distincts.
La largeur de la route ne peut être inférieure à 3 m; cette dimension concerne la piste elle-même, sans la section piétonne. Ceci est confirmé par le jugement du tribunal administratif provincial de Cracovie du 29 octobre 2008, II SA / Kr 646/08, qui stipule que lorsqu'il est utilisé dans la sec. 1 § 14 de l'ordonnance sur les conditions techniques à remplir par les bâtiments et leur emplacement, le terme «route» désigne la voie sur laquelle doit avoir lieu l'accès.
Il est permis d'utiliser l'accès et l'accès aux terrains à bâtir sous la forme d'un itinéraire piétonnier et routier, à condition qu'il ne fasse pas moins de 5 m de large, permettant la circulation des piétons, ainsi que la circulation des véhicules et le stationnement. L'accès au bâtiment et aux appareils connexes nécessitant un accès, à condition que leur largeur ne soit pas inférieure à 4,5 m
, ne signifie pas qu'une maison ne peut pas être construite sur la parcelle indiquée. Cela sera possible grâce à la mise en place d'une servitude ou à l'achat par le propriétaire d'une plus grande partie supplémentaire de la route.
Servitude de la route nécessaire
Selon l'art. 145 du Code civil, si le bien immobilier n'a pas un accès adéquat à un chemin public, le propriétaire peut alors exiger des propriétaires d'un terrain voisin qu'ils établissent contre rémunération la servitude routière nécessaire, appelée route nécessaire. Un accès adéquat à une voie publique est un accès permanent et légalement réglementé - donc la courtoisie d'un voisin qui s'assure qu'il sera toujours possible de traverser sa parcelle en voiture ne remplit pas cette condition.
L'établissement de la route nécessaire se fait en alourdissant les terres immédiatement adjacentes et d'autres terres, si nécessaire. La route nécessaire doit être balisée avec le moins de charge possible sur le terrain qu'elle traverse, tout en évitant des difficultés inutiles pour leurs propriétaires.
L'établissement d'une servitude d'une route nécessaire peut avoir lieu:
- volontairement et en accord avec les voisins, sur la base d'un accord conclu devant un notaire public, qui servira de base pour les inscriptions dans les registres foncier et hypothécaire des deux biens immobiliers; dans ce contrat, les parties définissent l'itinéraire nécessaire et le montant de la rémunération payable une fois ou périodiquement;
- par le biais d'une procédure judiciaire - dans une situation où il n'y a pas de consentement entre les voisins, le propriétaire de la parcelle sans accès à la route soumet une demande d'établissement d'une route nécessaire. Le tribunal compétent pour connaître d'une telle demande est le tribunal de district, la chambre civile, dans le district duquel se trouve l'immeuble sans accès à la route. Dans cette application, vous devez fournir vos propres données personnelles ainsi que l'adresse de résidence et indiquer les propriétaires (données personnelles et adresses) de toutes les propriétés par lesquelles la route nécessaire pourrait passer.
En règle générale, avant de rendre une ordonnance sur l'établissement d'une servitude, le tribunal examine la propriété sur place et décide également de la rémunération des propriétaires des parcelles de terrain traversées par la route. Cette rémunération peut être ponctuelle ou périodique (alors elle peut être indexée), afin de déterminer son montant, les prix de marché pertinents au détriment causé par la mise en place de la servitude sont déterminants.
Lorsqu'il rend une ordonnance pour établir une route nécessaire, le tribunal détermine le tracé de cette route en référence à la carte, qui est préparée aux fins de la procédure par un expert judiciaire; il fait partie intégrante de la décision du tribunal. Il convient de rappeler que si, à notre avis, la décision du tribunal est incorrecte, sa décision sur l'établissement du chemin nécessaire peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal de deuxième instance, c'est-à-dire le tribunal régional compétent pour la localisation du bien immobilier.
Servitude personnelle
La deuxième façon d'accéder légalement à une voie publique est d'établir une servitude personnelle. Elle est due à une personne physique spécifique et non à un bien donné. Lors de l'établissement d'une servitude personnelle, la parcelle peut être imputée nominativement au profit d'une personne déterminée ayant le droit de passage et de passage.
Cette servitude ne peut être héritée et expire au décès de l'ayant droit (à moins qu'elle ne soit réservée après son décès au profit des enfants, du conjoint et des parents).
Cette servitude peut survenir sous:
- le contrat des parties, conclu par écrit et précisant à qui la servitude est établie et en quoi elle consiste (déplacements quotidiens et traversées) et à quels frais elle est soumise; le contrat doit être signé par les parties avec la date et le lieu de préparation;
- le testament du propriétaire du terrain, qui grevera l'héritier d'une disposition relative à l'établissement d'une servitude personnelle au profit d'un voisin; si le testament ne précise pas la portée exacte de la servitude, elle est alors déterminée en fonction des besoins personnels de l'ayant droit, des règles de coexistence sociale et des coutumes locales. Il peut arriver que l'héritier ne veuille pas exécuter le testament du défunt - alors l'accord entre les parties sera remplacé par une décision de justice qui définira la portée de la servitude.
Achat routier
La dernière option est d'acheter une section supplémentaire de la route. C'est la plus chère des méthodes présentées, mais elle donne le plein droit de propriété. S'il y a plusieurs voisins intéressés par un tel tracé, ils achètent une parcelle de terrain destinée à l'accès par fractions, proportionnelle à la contribution financière apportée et à la partie de la route appartenant à la propriété - ils deviennent ainsi copropriétaires de la parcelle.
Le statut de copropriétaire vous permet de décider de manière indépendante de votre participation (vous pouvez la vendre, en faire don sans le consentement des autres copropriétaires), ainsi que de participer aux décisions concernant la route, qui - en fonction du rang - nécessitent le consentement de la majorité des copropriétaires (pour les activités de gestion ordinaire, par exemple le nettoyage de la route) ou également le consentement de tous les copropriétaires (pour les activités au-delà de la gestion ordinaire, par exemple concernant le remplacement de la chaussée). En cas de conflit entre les copropriétaires, vous pouvez toujours saisir la chambre civile du tribunal de grande instance pour un règlement définitif du litige.
