Copropriété fractionnée
Elle consiste en ce que chacun des copropriétaires possède une certaine fraction - une part dans une chose commune - et peut en disposer librement à l'insu et sans le consentement des autres copropriétaires.
Exemple. Les trois frères possèdent chacun un tiers des biens hérités. Chacun d'eux peut à tout moment vendre sa part, en faire un don ou en fera don par testament à une autre personne.
Le montant des actions et à qui elles seront
attribuées peut être déterminé par: - une convention (par exemple, une convention de donation dans laquelle le père donne un terrain à bâtir à trois de ses enfants);
- le testament (le testateur y indique que la maison laissée par lui appartiendra aux 2/3 de sa fille et 1/3 de sa sœur);
- une décision de justice (par exemple, les héritiers ne peuvent s'entendre sur le montant des parts individuelles dans les biens dont ils ont hérité; ils saisissent alors le tribunal avec une demande appropriée);
- un acte (par exemple, selon le Code civil, la part d'héritage du conjoint ne peut être inférieure à 1/4 de l'héritage total s'il hérite avec ses enfants).
Copropriété
Dans la copropriété, dont un exemple est le mariage conjoint, il n'y a pas de parts distinctes et le copropriétaire n'a pas la liberté de disposer de la propriété commune.
Droits et obligations des copropriétaires
Chacun des copropriétaires a le droit d'utiliser la propriété commune, c'est-à-dire de l'utiliser, ainsi que de recevoir les avantages qu'elle apporte, par exemple de recevoir une partie des revenus de la vente des fruits du verger commun.
Si le copropriétaire dispose seul de sa part, il ne peut pas informer les autres copropriétaires de ce qu'il entend faire de lui. Cependant, il doit se rappeler que son droit de propriété ne s'applique qu'à une part et non à une partie physiquement définie de la chose. Le copropriétaire ne peut, par exemple, conclure un contrat de vente de l'ensemble de la propriété à l'insu et avec le consentement des autres copropriétaires - sauf autorisation de leur part.
Tous les copropriétaires sont tenus de couvrir toutes les dépenses liées à l'entretien de la chose commune. Les dépenses et les revenus sont réglés au prorata de la taille des parts détenues par les copropriétaires individuels.
Exemple. Si la part de Jan Kowalski dans la propriété est de 2/3 et Jerzy Malinowski de 1/3, alors le premier devrait engager des dépenses proportionnellement plus importantes liées, par exemple, à sa clôture.
Les copropriétaires sont obligés d'utiliser la propriété commune de manière à ce qu'il n'y ait pas besoin de querelles ou d'arguments inutiles entre eux - par exemple, pour utiliser la route d'accès commune à la propriété ou au puits.
Gestion ordinaire
Parfois, il n'est pas nécessaire que tous les copropriétaires s'entendent - un accord majoritaire suffit.
Avertissement! La majorité n'est pas déterminée par le nombre de personnes mais par la majorité des actions.
Cela vaut pour la gestion quotidienne d'une chose, c'est-à-dire des activités sans lesquelles il serait impossible de l'utiliser quotidiennement, par exemple un bien commun.
Ce sont, entre autres des activités telles que:
- la signature de contrats avec une entreprise de collecte des ordures ou de vidange de la fosse septique,
- l'entretien du bâtiment,
- le maintien de l'ordre dans et autour de la propriété;
- effectuer des réparations mineures.
Il arrive parfois que la plupart des copropriétaires ne soient pas en mesure de communiquer entre eux ou décident d'entreprendre une action manifestement contraire aux principes de bonne gestion de la chose commune (par exemple, ils décident de réaliser de tels travaux de rénovation qui peuvent évidemment menacer la structure de la maison posée sur la parcelle).
Ensuite, les autres copropriétaires peuvent saisir le tribunal compétent du lieu où se trouve l'immeuble, avec une demande d'autorisation d'exercer une activité importante ou une interdiction d'exercer une autre activité. Dans les deux cas, des frais de justice d'un montant de 100 PLN doivent être payés.
Quand le tribunal est-il nommé administrateur?
Chaque copropriétaire a le droit de saisir directement le tribunal pour désigner un gérant si:
- la majorité des copropriétaires ne s'entendent pas sur des questions concernant le cours normal des affaires,
- la majorité des copropriétaires enfreint les principes de bonne gestion du conseil d'administration,
- la majorité des copropriétaires par leurs actes nuit à la minorité (par exemple, perturber intentionnellement la paix des autres).
Les frais de justice exigés lors du dépôt d'une demande de création d'un administrateur des biens communs sont de 100.
Lorsque le tribunal nomme un administrateur, les copropriétaires restants sont destitués du conseil d'administration et ne peuvent plus prendre de décision quant à l'utilisation du commun. De plus, ils doivent couvrir tous les frais liés au fonctionnement du gestionnaire.
Un tiers et un ou plusieurs copropriétaires peuvent devenir le gérant.
La nomination d'un conseil d'administration est signalée par l'administrateur au service du registre foncier et hypothécaire compétent. Les frais de dossier sont de 30.
Cependant, lorsque tous les copropriétaires parviennent à un accord et utilisent les choses en accord et correctement, le tribunal peut abroger la gestion. A partir de ce moment, la propriété commune est gérée sous gestion contractuelle. Cela signifie que les copropriétaires eux-mêmes - dans un contrat conclu entre eux - définissent la manière de prendre des décisions dans des situations spécifiques liées à la gestion. Un tel accord doit être conclu par écrit. Si nécessaire, ses dispositions peuvent être modifiées ou supprimées à tout moment.
La gestion contractuelle peut être réalisée conjointement par tous les copropriétaires ou un seul d'entre eux, ou par un tiers, indiqué par les intéressés.
Assemblée générale des copropriétaires
Il existe des activités qui dépassent le cadre de la gestion courante et nécessitent donc le consentement de tous les copropriétaires de biens immobiliers ou autres biens meubles. Celles-ci comprennent, par exemple:
- la décision de rénover une maison en copropriété;
- construire une maison sur un terrain à bâtir commun;
- vente de biens immobiliers communs;
- hypothèque sur la propriété commune;
- division de la propriété.
Si les copropriétaires eux-mêmes ne parviennent pas à une décision unanime - par exemple sur la manière de diviser la propriété - ils peuvent alors demander au tribunal de rendre une décision. Seuls les copropriétaires qui détiennent conjointement au moins la moitié des actions ont le droit de présenter une demande dans cette affaire. Les frais de justice lors du dépôt de la demande sont de 100.
Le tribunal n'accordera son consentement pour exercer l'une des activités susmentionnées que s'il estime que son but est également dans l'intérêt de tous les autres copropriétaires et qu'il ne viole pas les principes acceptés de la coexistence sociale.
Suppression de la copropriété
La copropriété cause parfois beaucoup de problèmes, de sorte que chacun des copropriétaires peut exiger qu'elle soit abolie. Une requête au tribunal dans ce cas peut être introduite - à tout moment - par tout copropriétaire (sauf si le contrat conclu entre eux exclut un tel droit, mais pour une durée ne dépassant pas 5 ans).
La copropriété peut être
supprimée : - à la suite d'un accord - toutes les parties intéressées conviennent de vouloir supprimer la copropriété; fixer entre eux le mode de remboursement et les éventuelles majorations pour les autres copropriétaires et la date de leur règlement;
- sur décision de justice - les copropriétaires ne parviennent pas à un accord, le partage de la chose commune et la détermination des créances pécuniaires sont effectués par le tribunal. Il fixe également la date et le mode de leur paiement ainsi que le montant et la date de remboursement des intérêts éventuels.
Tous les copropriétaires, s'ils souhaitent supprimer la copropriété, à la fois de manière contractuelle et judiciaire, peuvent choisir l'une des trois options suivantes:
- répartir physiquement la chose entre tous les copropriétaires, proportionnellement à la taille de leurs parts (à cet effet, ils peuvent contacter un géomètre qui, à leur demande, divisera la propriété commune);
- n'accorder un bien commun (maison, terrain à bâtir, habitat) qu'à l'un des copropriétaires sous réserve qu'il soit obligé de rembourser les autres;
- vendre la copropriété et répartir les fonds ainsi obtenus entre tous les copropriétaires, en fonction de la taille de leurs parts.
Base juridique:
La loi du 23 avril 1964 Code civil, art. 195-221 (Journal des lois n ° 16, point 93 de 1964, tel que modifié); Règlement du ministre de la Justice du 17 décembre 1996 sur le montant des inscriptions dans les affaires civiles (Journal officiel n ° 154, article 753 de 1996, tel que modifié); Stanisław Radwański, Commentaire du Code civil, Livre 2 - Propriété et autres droits de propriété, Varsovie 1999.
Les états financiers
Chacun des copropriétaires qui n'est pas le gérant du commun peut - conformément à la loi - demander les états financiers au directoire. Cela signifie que toutes les dépenses financières engagées dans le cadre de l'utilisation de la chose commune doivent être documentées avec des factures.
Bon à savoir
L'accord de dissolution de la copropriété du bien immobilier doit être conclu sous la forme d'un acte notarié - sinon il sera considéré comme invalide.
