Vieille maison: qui vend?
Pour commencer, vous devez vérifier qui est le vendeur de la maison. Ces données se trouvent dans l'extrait actuel du registre foncier et hypothécaire de l'immobilier. Comparez avec eux les données de la carte d'identité du vendeur. Une telle copie est valable 3 mois à compter de sa date d'émission. Les inscriptions au registre foncier et hypothécaire indiquent également si le vendeur est l'unique propriétaire du bien. S'il y a plus de propriétaires (par exemple, ils sont conjoints ou frères et sœurs), tous doivent consentir à la vente de la maison et procéder à un acte notarié.
Avertissement! Après avoir obtenu le numéro de registre foncier et hypothécaire du vendeur, nous pouvons également consulter son état dans le système électronique à l'adresse: www.ekw.ms.gov.pl.
Lors de la conversation avec le propriétaire, il convient de se demander comment il a acquis le droit à la propriété (achat, héritage, donation) et s'il n'a pas établi un droit de préemption pour d'autres personnes.
Garantie de la confiance du public dans les registres fonciers et hypothécaires
Outre les données du propriétaire, le registre foncier et hypothécaire contient un certain nombre d'informations nécessaires au futur propriétaire. Elle est menée afin de déterminer le statut juridique du bien immobilier, elle est ouverte et on suppose qu'elle contient des entrées conformes au statut juridique réel.
Une situation pratique pour l'acheteur est celle où, en dehors du marquage de la propriété et du propriétaire, il n'y a aucune entrée ou mention de demandes. La propriété sur laquelle l'hypothèque a été établie doit être abordée avec prudence - ce type de charge est associé à la propriété et non au propriétaire subséquent (en pratique, cela signifie la nécessité de rembourser la dette si l'ancien propriétaire ne remplit pas cette obligation). Un terrain avec le droit de passage nécessaire pour les voisins peut également être un problème - alors nous sommes obligés de tolérer le passage du voisin à travers notre propriété.
Il faut mentionner ici que les registres fonciers et hypothécaires sont couverts par la garantie de la foi publique. Elle concerne le statut juridique d'un bien immobilier inscrit au registre foncier et hypothécaire et est indispensable pour une personne qui entend acquérir la propriété de ce bien immobilier. Les dispositions légales exprimant le contenu de la garantie fonctionnent également dans les transactions juridiques en tant que principe de crédibilité (publica fides) des registres fonciers et hypothécaires.
La garantie de la confiance du public dans les registres fonciers et hypothécaires est incluse dans l'art. 5-9 de la loi sur les registres fonciers et hypothécaires et les hypothèques. Conformément à la réglementation précitée, une personne qui achète un bien immobilier l'acquiert par convention notariale auprès d'une personne inscrite au registre foncier et hypothécaire en tant que propriétaire contrairement au statut juridique actuel. Cela peut être le cas, par exemple, lorsque la procédure de succession n'a pas été menée à bien et que, selon l'indication du testament, le bien immobilier doit appartenir à une autre personne.
La condition pour la garantie de la confiance du public dans le registre foncier et hypothécaire est:
- le caractère payant du contrat (la garantie ne nous protégera pas si le contrat était un don; alors le bien revient au propriétaire réel; le législateur a introduit cette restriction, en supposant que les intérêts de l'ayant droit devraient être prioritaires sur les intérêts de l'acheteur potentiel, qui en échange du bien immobilier acquis n'a versé aucune prestation);
- la bonne foi de l'acheteur (en pratique, l'état de bonne foi signifie que l'acheteur ne sait pas que le contenu du registre foncier et hypothécaire est incompatible avec le statut juridique réel ou n'a pas pu le savoir).
Ainsi, la garantie de confiance du public dans le registre foncier et hypothécaire permet à la personne qui a acheté le bien immobilier de se référer au contenu du registre qui lui est favorable en cas d'incohérence entre le statut juridique du bien immobilier divulgué au registre foncier et hypothécaire et le statut juridique réel.
Nous vérifions le plan d'aménagement du territoire local
Les informations sur les plans des zones adjacentes au bien (si une autoroute circulera à proximité dans le futur ou si des installations industrielles sont prévues) peuvent être obtenues à partir du plan d'aménagement du territoire local ou - si la commune n'en a pas - à partir de l'étude des conditions et des directions zonage. En outre, le plan définira les paramètres admissibles des bâtiments dans le voisinage immédiat (leurs dimensions maximales), la zone biologiquement active des parcelles et le mode de développement possible du terrain - indication du type de services, de logements unifamiliaux ou multifamiliaux ou de zones possibles pour les sports et les loisirs. Le plan avec la partie descriptive est disponible pour toute personne intéressée pour examen.
Qui sera notre voisin?
Et une chose triviale, mais non moins importante - le quartier. Il est bon de voir à quoi ressemblent les propriétés voisines, si elles sont en ordre, et le silence de banlieue n'est pas perturbé par le rugissement des motos ou la musique forte. Si rien ne vous inquiète, il est temps d'entamer des négociations financières et d'obtenir la maison de vos rêves.
Nous avons acheté une vieille maison et que faire ensuite, c'est-à-dire une garantie
Il convient également de savoir que dans le cas où des défauts seraient constatés à une date ultérieure, nous pouvons utiliser les droits prévus par la garantie.
Conformément aux dispositions du Code civil, le vendeur est responsable vis-à-vis de l'acheteur si: l'objet vendu présente un défaut qui réduit sa valeur ou son utilité, ne possède pas les propriétés que l'acheteur a prévues, ou s'il a été livré à l'acheteur dans un état incomplet (garantie des vices physiques).
Le vendeur est également responsable si l'objet vendu est la propriété d'un tiers ou s'il est grevé du droit d'un tiers, par exemple le droit à la réclusion à perpétuité (garantie des vices juridiques).
La principale caractéristique de la responsabilité de la garantie est qu'elle s'applique à la fois aux articles neufs et d'occasion (et donc également aux maisons achetées sur le marché secondaire) qui sont vendus. Cette règle a été confirmée par la Cour suprême dans la résolution du 21 mars 1977, III CZP 11/77 (OSN I 1977/8/132/28). Conformément à la résolution, la responsabilité du vendeur pour les défauts physiques de l'article vendu s'applique également aux articles d'occasion, mais n'inclut pas la responsabilité pour une telle réduction de la valeur ou de l'utilité de l'article, qui est une conséquence normale de sa bonne utilisation. Par conséquent, les droits de garantie ne peuvent pas être invoqués en raison, par exemple, de la destruction du parquet après 15 ans d'utilisation.
Avertissement! Les droits au titre de la garantie pour les défauts physiques du bâtiment (ou d'une partie de celui-ci) expirent trois ans à compter de la date de livraison à l'acheteur. À leur tour, les droits au titre de la garantie pour vices juridiques expirent au bout d'un an, à compter de la date à laquelle l'acheteur a eu connaissance du défaut. S'il en a eu connaissance à la suite d'une action d'un tiers, le délai d'un an est compté à compter de la date du prononcé du jugement définitif dans l'affaire.
Cependant, l'expiration des délais mentionnés ci-dessus n'exclut pas la possibilité de faire valoir ses droits au titre de la garantie si le vendeur nous a frauduleusement dissimulé le défaut, quelle qu'en soit la nature. Pour une notification effective des défauts de l'article vendu, il suffit d'envoyer une lettre recommandée au vendeur avec une description du défaut et nos exigences avant les délais susmentionnés. Si le vendeur ignore nos invites, alors l'affaire doit être portée devant une procédure civile.
Le vendeur est dégagé de toute responsabilité au titre de la garantie si l'acheteur avait connaissance du défaut au moment de la conclusion du contrat de vente - c'est-à-dire qu'il était parfaitement conscient, par exemple, de l'humidité de la maison qu'il achète et de la nécessité d'effectuer des travaux connexes. Il est supposé que dans une telle situation, l'acheteur accepte d'acheter les marchandises.
Cependant, si l'acheteur n'a pas eu connaissance des défauts, il a le droit de:
- exiger une réduction de prix;
- retrait du contrat.
Réduction du prix du logement
Dans cette situation, le vendeur doit immédiatement restituer la différence entre le prix convenu et la valeur résultant de la réduction, si l'obligation de payer a déjà été remplie par l'acheteur (l'argent a été transféré sur le compte). Si les parties ne s'entendent pas sur le montant de la réduction de prix, un avis peut être demandé à un expert en construction.
Retrait du contrat
Ce droit de l'acheteur est sévère pour le vendeur qui souhaite vendre les marchandises, mais aussi pour l'acheteur qui peut ne pas avoir de résidence alternative. La déclaration unilatérale de l'acheteur selon laquelle il se retire du contrat oblige les parties à se retourner les services reçus - l'acheteur du bien et le vendeur l'argent.
Base juridique:
La loi du 23 avril 1964 sur le code civil (Journal officiel de 1964, n ° 16, point 93, tel que modifié).
Loi du 6 juillet 1982 sur les registres fonciers et hypothécaires et les hypothèques (Journal officiel n ° 124, article 1361 de 2001, tel que modifié).
