Évaluation officielle, évaluateur - combien vaut une parcelle ou une maison

Quelle est la valeur réelle de cette propriété? Cette question est posée par son propriétaire lorsqu'il décide de vendre. Celui qui veut l'acheter s'interroge également à ce sujet. Et, guidés par différentes considérations, signaux et évaluations, tous deux tentent de répondre à cette question aussi précisément que possible. Expertise officielle La valeur d'un bien immobilier est cependant également soumise à une évaluation obligatoire , principalement afin de protéger les intérêts du Trésor public et des collectivités territoriales, lorsqu'il est nécessaire de: - mettre à jour les frais d'usufruit perpétuel, - déterminer le montant de la garantie de prêt, - déterminer le prix de vente du bien à l'usufruitier perpétuel,






- calcul de l'indemnité d'expropriation,
- calcul de la redevance adiacenckiej,
- calcul de la redevance d'exclusion des terres agricoles ou forestières de la production.
Dans toutes ces situations, il convient de recourir à une expertise immobilière dont la portée et les conditions sont déterminées par les dispositions de la loi sur la gestion immobilière.
L' évaluation immobilière est réalisée par des experts immobiliers qui déterminent:

valeur marchande de la propriété ; il est défini pour les biens immobiliers qui sont ou peuvent être achetés et vendus. Cette valeur est le prix immobilier attendu qui peut être obtenu sur le marché, et déterminé en tenant compte des prix de transaction (obtenus sur le marché secondaire);

la valeur de reconstruction des biens immobiliers - elle est déterminée pour les biens immobiliers qui ne font pas ou ne peuvent pas (en raison de leur utilisation ou de leur fin) faire l'objet de transactions de marché - cela s'applique principalement aux biens immobiliers de nature particulière, tels que les cimetières ou les églises. Cette valeur est égale aux coûts de son remplacement, compte tenu du degré d'usure;

valeur cadastrale de la propriété - cette valeur sera déterminée après l'introduction de la taxe cadastrale (à l'avenir non spécifiée par le législateur), dont le montant dépendra de la valeur de la propriété. L'évaluateur en action L' évaluateur immobilier sélectionne la méthode et la technique appropriées pour estimer un bien immobilier. Il doit prendre en compte des facteurs tels que: - la finalité de l'évaluation, - le type de bien immobilier, sa localisation et sa fonction, - la finalité du bien immobilier dans le plan d'aménagement du territoire local, - le degré d'équipement avec l'infrastructure technique, - l'état du développement immobilier,








- données disponibles sur les prix de biens immobiliers similaires.
Le processus de valorisation doit être basé sur des données spécifiques permettant la détermination véridique des éléments dont dépend la valeur finale du bien. Ainsi, lors de l'estimation du bien immobilier, l'expert utilise toutes les données nécessaires et disponibles sur le bien immobilier, comprises, entre autres, dans:
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les registres fonciers et hypothécaires, - les registres fonciers et immobiliers,
- les plans locaux ou, si les plans sont encore au stade de développement, les études des conditions et des orientations du développement spatial de la commune,
- registres des réseaux de services publics,
- listes tenues par les bureaux des impôts,
- les contrats, jugements, décisions et autres documents servant de base à l'inscription au registre foncier et hypothécaire.
L'avis sur la valeur du bien immobilier est préparé par un expert immobilier sous la forme d'un rapport d'expertise dont les extraits sont à remettre aux autorités chargées du cadastre immobilier (c'est-à-dire le starost local qui tient un registre foncier et bâti).
Lors de la préparation du rapport d'évaluation, l'évaluateur peut choisir parmi plusieurs approches d'évaluation différentes, notamment:

comparative , consistant à déterminer la valeur du bien immobilier, en supposant que sa valeur correspond aux prix obtenus pour des biens immobiliers similaires négociés sur le marché - en tenant compte des variations du niveau des prix de l'immobilier dues au passage du temps (il convient de souligner ici que la source d'information sur les prix sur le marché peut être également les prix obtenus par appel d'offres, à condition qu'ils ne diffèrent pas de plus de 20% des prix moyens obtenus pour des propriétés similaires);

le revenu , consistant à déterminer la valeur du bien, en supposant que l'acheteur paiera pour celui-ci un prix dépendant du revenu attendu qu'il recevra du bien à évaluer - on suppose donc que le bien rapportera un revenu au propriétaire s'il est loué bénéficie également de la publicité située sur un terrain bien situé);

coût , consistant à déterminer la valeur du bien, en supposant qu'il corresponde à ses coûts de remplacement, moins la valeur de sa consommation (avec cette technique de valorisation, le coût d'acquisition du terrain est précisé séparément)