Le chef de chantier représente l'entrepreneur. Elle s'assure que la maison est construite sans aucun problème. À son tour, le gestionnaire peut être supervisé par un inspecteur de surveillance nommé par nous qui prend soin de nos intérêts. Cependant, nous n'avons aucune obligation de l'employer.
Avertissement! En aucun cas, les fonctions de directeur de la construction et d'inspecteur de contrôle des investissements ne peuvent être combinées. Cela conduirait à une situation «malade» où l'inspecteur s'occuperait de lui-même.
- Pour devenir directeur de la construction, vous devez avoir la pratique appropriée - explique Stefan Świerk, un expert de l'Association polonaise des constructeurs de maisons.
Avec l'enseignement technique supérieur, ce sont deux ans sur le chantier, avec le secondaire - cinq. Vous devez également passer un examen difficile organisé par le Bureau central de supervision de la construction.
Comment trouver un bon manager?
Si vous construisez avec un développeur, vous avez la moitié du problème. La présence du gérant est généralement garantie par le contrat d'achat du logement que vous avez signé. Souvent, dans ce cas, la règle est confirmée: quel développeur, quel gestionnaire. Un bon directeur de la construction assurera rapidement une réputation de développeur.
Une grande société de développement qui se soucie de l'opinion et se soucie du client peut toujours lui proposer un choix de deux ou trois managers avec des références.
Si vous construisez vous-même (le système dit économique), le gestionnaire vous sera recommandé par l'entreprise contractante, c'est-à-dire l'équipe que vous avez embauchée pour réaliser les travaux.
Avertissement! Vous pouvez toujours démissionner du directeur de la construction proposé et embaucher le vôtre. Vous pouvez également avoir plusieurs gestionnaires - différents pour chaque étape des travaux: l'un sera responsable de la pose des fondations, et le suivant sera responsable de l'érection des murs.
- Vous devez étudier attentivement le contrat avec l'entrepreneur avant de le signer - dit Stefan Świerk. - Toutes les tâches du gérant doivent y être définies avec précision, depuis le marquage de l'emplacement sur la parcelle où la maison doit être construite, en passant par la présence lors de son acceptation, jusqu'à l'éventuelle responsabilité ultérieure des vices de construction.
Bien entendu, ces obligations découlent directement du droit de la construction, mais elles ne sont souvent pas respectées. La signature d'un contrat où il est précisé précisément ce que le directeur de la construction doit faire nous donne une garantie supplémentaire.
Il est bon de s'assurer que le contrat vous permet de changer de responsable lors de la mise en œuvre.
Où trouver un manager? Il est préférable de demander à des amis qui ont construit la maison eux-mêmes s'ils peuvent recommander quelqu'un. Sinon, il y a des publicités dans la presse et sur Internet.
Que rechercher lors de l'embauche d'un manager? Tout d'abord, sur son expérience professionnelle - demandez ce qu'il a construit jusqu'à présent.
Vérifiez les références - demandez à ses anciens employeurs (c'est-à-dire à des investisseurs comme vous) s'ils sont satisfaits de son travail et de la façon dont ils vivent. Il est important de savoir combien de fois il était sur le chantier et quand il a fait des écritures de journal: pendant les travaux (bon) ou après que la construction a été complètement terminée (mauvais).
Rappelles toi! Si vous vous basez sur une technologie moins connue telle que RBS, assurez-vous de savoir si votre responsable a déjà fait quelque chose de similaire. Votre future maison n'est pas un lieu d'expérimentation!
- Lorsqu'un investisseur a des doutes quant à savoir si tout est en ordre sur son chantier de construction, il peut toujours désigner un évaluateur expert (par exemple de l'Association polonaise des ingénieurs et techniciens de la construction ou PSBD) qui vérifiera la construction et indiquera les écarts par rapport à l'art de la conception et de la construction - conseille Świerk.
Avertissement! Si le gestionnaire n'est jamais sur le chantier, ne remplit manifestement pas ses fonctions et est incapable de faire face à son travail, il doit simplement être remplacé. Plus tôt nous le faisons, mieux c'est, car les erreurs commises au cours de la mise en œuvre, en particulier dans le cas de travaux en béton armé (par exemple, les travailleurs renforcent mal le plafond), sont extrêmement difficiles et coûteuses à corriger.
Comment licencier un manager? Si nous embauchons un manager seul, nous pouvons le licencier à tout moment.
Cependant, lors de la construction avec un développeur, ce n'est pas du tout facile. Il peut ne pas accepter notre demande. Tout dépend de la question de savoir si notre contrat prévoit une telle éventualité.
Que peut et que doit le manager?
Les fonctions de base du directeur de chantier sont énumérées dans le droit de la construction.
Le directeur des travaux doit:
- Tenir un journal de construction (dans lequel il note ce qui se fait sur le chantier);
- Placer un panneau d'information dans un endroit visible (il doit inclure, entre autres, ce qui est en cours de construction à cet endroit, le numéro du permis de construire, l'adresse et le numéro de téléphone de l'autorité locale de surveillance de la construction, le nom, l'adresse et le numéro de téléphone de l'investisseur, etc. );
- sécuriser le chantier (par exemple, le fermer avec une clôture d'au moins 1,50 cm de hauteur);
- Pendant la durée des travaux, conserver la documentation de construction (ex: permis de construire, conception, dessins, descriptions, mesures géologiques). Une fois la construction terminée, il la remet au propriétaire ou au gestionnaire de l'installation;
- Reprendre le chantier à l'investisseur par protocole (par écrit) ainsi que les bâtiments et les dispositifs techniques qui s'y trouvent, par exemple bétonnières, brouettes, grues;
- Tenir à jour la documentation de construction, c'est-à-dire préparer des protocoles de rapports d'acceptation partiels (chaque étape de construction terminée, par exemple les fondations) et final (acceptation de l'ensemble de la maison prête);
- Fournir un marquage géodésique de l'objet;
- Si le concepteur ou l'inspecteur de surveillance a inscrit dans le journal de construction qu'il a exigé la suspension des travaux parce qu'ils n'ont pas été exécutés conformément à la conception, le gestionnaire doit en informer l'investisseur;
- Mettre en œuvre les recommandations inscrites (par exemple par le superviseur de construction, l'inspecteur de supervision) dans le journal de construction;
- Montrer à l'investisseur pour inspection ou acceptation les fragments d'ouvrages achevés qui ne seront pas visibles après la construction de la maison, car ils seront déjà recouverts ou disparaîtront (ex: fouilles pour fondations, renforcement des fondations, isolation du toit);
- Vérifier toutes les installations, les dispositifs techniques et les conduits de cheminée avant de remettre la maison pour réception (par exemple la perméabilité des conduits de ventilation et des cheminées et l'étanchéité du système d'eau);
- Entrez les informations dans le journal de construction que le bâtiment est prêt;
- Participer à l'acceptation de l'immeuble par l'investisseur et s'assurer que les défauts sont supprimés;
- Lors de la mise en service de l'objet, vous devez déclarer par écrit qu'il a été réalisé conformément à la conception, au permis, aux conditions de construction, à l'art de la construction et à l'utilisation de matériaux admis au commerce (c'est-à-dire ceux qui ont des agréments techniques ou des certificats appropriés, et s'ils sont neufs construction inconnue en Pologne, doit être approuvée par le bureau d'architecture qui conçoit la maison);
- Préparer la documentation telle que construite pour l'installation, c'est-à-dire tous les documents qui doivent être soumis au bureau (le même qui a délivré le permis de construction, généralement la commune), par exemple un journal de construction, un inventaire d'arpentage tel que construit.
Le responsable du site a le droit de:
- Suspendre les travaux de construction, s'il détermine que d'autres travaux peuvent entraîner un danger (par exemple un bâtiment voisin glissant vers le bas);
- Demander à l'investisseur des modifications de solutions de conception, si elles sont justifiées par la nécessité d'augmenter la sécurité des travaux de construction ou d'améliorer le processus de construction. Le gestionnaire peut apporter de telles modifications si le concepteur et l'investisseur les acceptent;
- Prendre position dans le journal de construction sur les recommandations saisies, par exemple par un géomètre ou un inspecteur de supervision.
Avertissement! Nous pouvons étendre ces obligations en convenant en plus (nécessairement par écrit!) Avec le gestionnaire qu'il sera également responsable d'autres choses, par exemple la préparation du calendrier de construction.
Que dois-tu faire?
Votre premier devoir en tant qu'investisseur est de remettre le chef de chantier (c'est-à-dire le site où les travaux sont effectués, et les installations dites de secours, c'est-à-dire les locaux de stockage, les entrepôts, etc.) au directeur du chantier, récupérer la maison finie et payer la rémunération convenue.
A partir du moment où le gestionnaire accepte la construction de votre part par protocole, jusqu'à la remise de l'installation, il est responsable aux conditions générales des dommages résultant de cette zone.
La responsabilité sur les principes généraux consiste à prouver la culpabilité du dirigeant, c'est-à-dire qu'il n'a pas rempli ses fonctions. Par exemple, si l'enfant d'un voisin tombe dans un fossé sur votre chantier (il n'y avait pas de clôture), vous devez prouver au directeur qu'il n'a pas correctement sécurisé le chantier.
Où pouvons-nous nous plaindre d'un directeur de construction peu fiable?
La responsabilité juridique du gérant découle du droit civil, pénal et de la construction (notamment - dispositions sur la responsabilité professionnelle).
La responsabilité professionnelle est supportée par toutes les personnes exerçant des fonctions indépendantes sur le chantier, c'est-à-dire en dehors du directeur, également l'inspecteur de tutelle et le concepteur.
Ces personnes peuvent être punies si:
- a causé une menace pour la vie ou la santé humaine (par exemple, ils ont construit une maison si mal qu'elle s'est effondrée),
- causé une menace pour les biens,
- une menace pour l'environnement (par exemple, ils ont utilisé des matériaux non approuvés qui ont pollué l'environnement),
- causé des dommages matériels importants,
- ne remplissent pas leurs devoirs ou ils le font avec beaucoup de négligence.
Les sanctions pour ces infractions peuvent être: l'avertissement; l'avertissement combiné à l'obligation de repasser l'examen de licence; une interdiction d'exercer une fonction technique indépendante dans le secteur de la construction pendant une période d'un à cinq ans, associée à l'obligation de repasser l'examen de qualification.
Le voïvode décide en matière de responsabilité professionnelle dans le secteur de la construction, afin que nous puissions lui adresser toutes les réclamations.
Cependant, que pouvons-nous faire si le directeur n'a pas rempli ses fonctions et que la maison, pour le moins dire, s'effondre? La dite responsabilité contractuelle en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution d'une obligation.
Nous pouvons exiger:
- une garantie, c'est-à-dire l'élimination des défauts de la maison - nous devons nécessairement indiquer quels travaux ont été mal effectués et ce que nous voulons qu'ils soient réparés;
- paiement d'une pénalité contractuelle (si une telle clause était incluse dans le contrat signé avec le gérant);
- mise en œuvre de nos droits au titre de la garantie (si le maître d'ouvrage nous a donné une telle garantie);
- des dommages-intérêts (conformément aux articles 471 et suivants du Code civil: «le débiteur est tenu de réparer le dommage résultant de l'inexécution ou de la mauvaise exécution d'une obligation»).
Malheureusement, à cette fin, nous devons aller devant les tribunaux, et de tels cas prennent beaucoup de temps et nécessitent des dépenses substantielles pour les évaluateurs.
Dans certains cas, le gestionnaire du site (par exemple s'il exécute des travaux de construction d'une manière qui s'écarte des dispositions du permis de construire ou de la conception approuvée) peut également être passible d'une responsabilité pénale.
Avertissement! La responsabilité pénale ou des biens n'exclut pas la responsabilité professionnelle. Ainsi, nous pouvons simultanément, par exemple, exiger une compensation et un avertissement pour le gestionnaire.
