Comment choisir un bon développeur?

Un promoteur est un entrepreneur qui construit sur son propre terrain et (généralement) sur ses propres ressources, puis transfère la propriété de la parcelle et de la maison à l'acheteur. Il existe de nombreux développeurs, mais tous ne sont pas fiables. Les recommandations de l'Association polonaise des développeurs et de l'Association polonaise des employeurs de la construction sont favorables au promoteur. Il vaut donc toujours la peine de se renseigner à leur sujet, mais il ne suffit pas de signer un contrat avec le développeur - vous devez collecter d'autres informations.
Qui traitez - vous?
Avant de commencer , même considérer l'offre d'un développeur, nous allons d' abord lui demander de:

un certificat du bureau communal - s'il dirige une entreprise sur la base d'une inscription au registre - avec des informations sur l'objet de l'entreprise;

extrait du registre national des tribunaux - s'il opère sous la forme d'une société à responsabilité limitée ou d'une société anonyme (c'est la forme d'activité la plus souvent choisie par les grandes entreprises de construction). À partir de cet extrait, nous découvrirons si l'entreprise n'est pas en liquidation ou en faillite, si elle soumet des comptes annuels, si une procédure d'exécution a été engagée contre elle et si elle a des arriérés d'impôts au profit de l'institution d'assurance sociale. Les fichiers du registre sont publics - vous pouvez donc vous adresser au tribunal d'enregistrement et consulter les documents financiers et autres; les entreprises fiables soumettent chaque année des états financiers (conformément à l'obligation qui leur est imposée par la loi sur la comptabilité).
Qu'est - ce que la maison se tenir sur?
Pour vérifier la parcelle sur laquelle le promoteur construira, lui demander un extrait actuel du registre foncier (ou revoir personnellement au service de registre foncier du tribunal de district) et vérifier:
- l'emplacement et la superficie de la parcelle (si elles sont conformes aux selon le promoteur),
- qui est le propriétaire de la parcelle (il ne devrait s'agir que du développeur),
- si la parcelle a des droits de propriété limités (par exemple, le droit de l'utiliser par d'autres personnes),
- si la parcelle est hypothéquée.
Idéalement, la propriété ne devrait pas avoir de charges (il n'y a pas d'entrées dans les sections trois et quatre).
Avertissement! Choisir un promoteur qui a contracté un crédit pour la construction est toujours risqué (même s'il l'a déjà remboursé à temps, ce que confirme l'avis de la banque). S'il arrête de le faire, le prêt sera facturé (au prorata) à l'acheteur de la maison - l'hypothèque est toujours attribuée à la propriété, pas aux propriétaires ultérieurs.
Que se passe-t-il sur le chantier?
Après avoir lu le livre, vous devriez revoir les documents relatifs à la construction et au but du site où la maison est construite. Pour cela, vous devez vérifier auprès du bureau communal local:

établir le plan d'aménagement du territoire local (si les travaux sur le plan sont en cours, vous pouvez lire l'étude du plan - il s'agit d'une conception préliminaire, généralement identique au plan final) pour vous assurer que la commune ne prévoit pas, par exemple, la construction de routes dans la région dans un proche avenir ou centre commercial de nuisance;

si le promoteur a un permis de construire et s'il est définitif (la décision finale sur le permis de construire signifie qu'il n'est plus susceptible de recours). Le fait que le permis soit définitif est confirmé par un sceau approprié.
Par conséquent, son absence signifie que le promoteur ne peut réellement démarrer aucun chantier de construction et il est même possible que, à la suite d'une éventuelle procédure de recours, une décision de refus du permis de construire soit rendue. Si, en revanche, le permis de construire est définitif, il est nécessaire de vérifier quand cela s'est produit (la date est indiquée sur le sceau) et si deux ans se sont écoulés depuis cette date - c'est le moment de commencer les travaux de construction. Si ce délai est dépassé, vous devez demander un nouveau permis de construire.
De quoi parle le contrat
L'étape suivante consiste à vous familiariser avec le projet de contrat de vente préparé par le développeur. Actuellement, lorsqu'il n'arrive pas que des maisons finies attendent des clients (à l'inverse, elles sont achetées au stade de «trous dans le sol»), le promoteur inclut généralement ce qu'on appelle contrat préliminaire. Le contrat final est conclu lorsque la maison est prête.
L'avant-contrat doit préciser:

objet du contrat et données des parties,

le prix du bien acheté (terrain compris),

des registres indiquant le cours de la construction,

modalités de paiement,

les pénalités éventuelles résultant du manquement des parties au contrat

date limite de conclusion du contrat final.
Le contrat doit être lu attentivement, en accordant une attention particulière à:

la date de début des travaux de construction et la date de mise en service de la maison - idéalement s'il s'agissait de dates précises et non d'enregistrements tels que «au premier trimestre», qui peuvent signifier à la fois le début et la fin de cette période;

conditions de paiement - la situation la plus confortable est celle où l'acheteur paie en plusieurs versements en fonction de l'avancement des travaux;

le montant du prix, et notamment s'il fait l'objet d'une indexation;

étendue des travaux à effectuer par le promoteur - une description détaillée de l'état de la maison à fournir par le promoteur doit être requise: les murs seront-ils peints, la façade extérieure et la clôture seront-elles réalisées, la parcelle sera-t-elle aménagée, les éléments de finition que l'entrepreneur garantira. Il vaut la peine de s'efforcer d'éliminer les termes imprécis tels que: «maison dans un état convenable à l'usage» du contrat;

définition précise de la parcelle sur laquelle la maison sera construite - en indiquant sa taille et son emplacement;

le type de matériaux utilisés et la méthode de modification à cet égard - le contrat doit indiquer que cela n'est possible qu'avec le consentement de l'acheteur;

la possibilité de résilier le contrat - les délais de préavis et les règlements mutuels des parties à ce titre;