Prendre un autre prêt pour une deuxième propriété ne sera pas un problème, à moins, bien sûr, que nous ayons la solvabilité nécessaire pour payer deux obligations. Les banques déduiront les frais mensuels fixes (services publics, électricité, gaz) et le versement du prêt remboursé du revenu net. S'il y a encore des fonds libres dans le budget du logement, permettant le remboursement des versements du prochain engagement, il n'y a pas de contre-indications pour obtenir un tel prêt.
Mais que se passe-t-il lorsque vous ne pouvez pas supporter deux crédits en même temps? La solution la plus simple est de vendre votre ancien appartement et de rembourser le prêt. Cependant, l'opération de changement d'appartement peut prendre un certain temps. Vous avez besoin de temps pour acheter une nouvelle propriété, régler des dettes envers l'ancienne banque ou effectuer une rénovation, et à ce moment-là, vous devez vivre quelque part.
Dans une telle situation, se tourner vers plusieurs banques pour un deuxième prêt sera une perte de temps. Par exemple, PKO BP, Nordea Bank et Pekao le précisent: pour obtenir un prêt hypothécaire, vous avez besoin d'une solvabilité.
Cependant, il existe des institutions qui voient le problème émergent et tentent de faciliter la vie des emprunteurs. Certains, comme Santader Consumer Bank, ont préparé un produit spécial pour acheter une nouvelle propriété. D'autres ont développé des procédures particulières grâce auxquelles l'échange d'un appartement crédité par un neuf, également acheté à crédit, sera plus facile.
Conditions pour contracter un deuxième prêt pour une autre propriété dans certaines banques
Santander Consumer Bank
La banque propose un prêt immobilier Duet. Il est destiné à l'achat ou à la construction d'une autre propriété pour les personnes qui remboursent déjà leur hypothèque. Lors de l'évaluation de la solvabilité d'un prêt Duet pour l'achat d'une nouvelle propriété, la banque ne prend pas en compte le versement de l'hypothèque actuellement remboursée. L'emprunteur a 12 mois pour rembourser l'hypothèque précédemment contractée. De plus, pendant cette période, le client reçoit 20% intérêt gratuit. Un an après la signature du contrat de prêt, il commence à rembourser l'intégralité des échéances du prêt DUET.
Dombank
Lors de la demande de prêt, lorsque le client a un ancien appartement avec un ancien prêt, Dombank traitera son versement comme une charge pour l'emprunteur (réduisant la solvabilité), car la banque n'est pas sûre que l'emprunteur vendra l'appartement pour rembourser le prêt avec l'argent de la transaction.
La solution optimale et la plus fréquemment utilisée dans une telle situation est la vente de l'appartement actuellement possédé avec un délai suffisamment long (plusieurs mois) pour émettre l'objet de la transaction. L'ancien appartement est vendu, les fonds de la transaction remboursent le prêt et le client peut y vivre encore quelques mois. Pendant ce temps, un nouvel appartement est acheté et les formalités liées à un nouveau prêt sont traitées. La dette a donc été remboursée avec des fonds provenant de la vente de l'ancien appartement. Le client sait également exactement quelle est sa propre contribution dans le nouveau prêt.
BGŻ Banque
Pour les clients qui ont un prêt hypothécaire accordé pour l'achat d'un appartement et qui envisagent d'acheter un autre appartement ou une autre maison et de vendre la précédente, la Banque BGŻ propose un prêt logement aux deux fins susmentionnées à la fois, c'est-à-dire pour:
- le remboursement intégral du prêt accordé pour l'achat de l'appartement précédent
- achat d'un bien immobilier neuf (achat d'un appartement fini ou construction d'un appartement par un promoteur, coopérative d'habitation)
Le prêt sera activé de manière à ce que la partie destinée au remboursement du prêt soit transférée à la banque créditrice, et la partie réservée à l'achat de biens immobiliers neufs sera transférée sur le compte bancaire du vendeur (propriétaire immobilier, promoteur, coopérative d'habitation).
Le prêt accordé pour l'achat d'un appartement antérieur étant intégralement remboursé, l'acompte ne sera pas pris en compte dans le calcul de la solvabilité du client.
La commodité du client est l'absence de commission pour l'octroi de la partie du prêt destinée à rembourser le prêt auprès d'une autre banque.
En outre, l'emprunteur peut bénéficier d'un délai de grâce pour le remboursement du capital - jusqu'à 12 mois (dans le cas d'un prêt pour le remboursement d'un prêt antérieur et l'achat d'un bien prêt à l'emploi) ou jusqu'à 30 mois (dans le cas d'un prêt pour le remboursement du prêt antérieur et la construction du bien par un promoteur, une association de logement). Pendant la période de grâce, l'emprunteur ne rembourse pas le principal, mais uniquement les intérêts. La durée du prêt peut aller jusqu'à 30 ans. La garantie pour le remboursement peut être un bien immobilier crédité ou un autre bien immobilier appartenant à l'emprunteur ou à un tiers.
La banque ne précise pas quand l'appartement acheté précédemment doit être vendu. Toutefois, dans le cas de la vente de cet appartement, le client est tenu dans le contrat de prêt de payer le montant obtenu de la vente du bien pour rembourser le prêt.
Si l'appartement était une garantie pour le remboursement d'un nouveau prêt (accordé pour rembourser le prêt pour l'achat de l'appartement précédent et pour l'achat d'un nouveau), la Banque BGŻ peut débloquer le montant obtenu de la vente du bien sur le compte de prêt (bien sûr, si le client remplit ses obligations envers la banque sans réserve et à temps) une hypothèque sur le bien immobilier faisant l'objet de la vente.
ING Bank Śląski
Chez ING Bank, l'achat d'un deuxième bien est traité comme une transaction distincte et n'est pas lié au prêt précédent. Dans une situation où le client n'a pas la solvabilité nécessaire pour contracter un autre prêt, il devrait d'abord rembourser le prêt précédent afin de pouvoir démarrer un autre prêt. Dans le cas d'une transaction dans laquelle le client vend simultanément un appartement et en achète un autre, et le surplus de la vente de l'appartement est une contribution propre à l'achat d'une autre propriété, le client doit documenter le fait qu'il a apporté sa propre contribution au vendeur avant de débourser le deuxième prêt. Elle est liée à la nécessité de vendre l'appartement avant ou au plus tard lors de l'achat d'un autre appartement.Cependant, si le client a la solvabilité nécessaire pour contracter un autre prêt, la demande est considérée à des conditions standard, à savoir que le client peut obtenir un délai de grâce pouvant aller jusqu'à 12 mois au début de la période de prêt. La banque n'indique pas la date de vente du bien et de remboursement anticipé du prêt. Banque BPH
Si le client n'est pas solvable, la banque n'accordera pas un autre prêt. Cependant, il est possible d'émettre une décision de crédit positive conditionnant l'octroi du prêt au remboursement du prêt déjà détenu, à condition que le client ait préalablement déclaré son remboursement. Les frais résultant de l'obtention de «l'ancien» prêt ne sont pas pris en compte pour l'évaluation de la solvabilité. Le client est tenu de fournir un certificat bancaire confirmant le remboursement intégral du prêt avant d'accorder le «nouveau» prêt.
Eurobank
La banque propose une offre spéciale aux clients qui, déjà propriétaires d'un bien immobilier acheté à crédit, ont l'intention d'acheter ou de construire un autre bien immobilier. Dans un tel cas, Eurobank peut accepter le bien immobilier appartenant au client (sa valeur) comme apport propre, et ainsi réduire la marge sur la deuxième hypothèque proposée.
La banque peut convenir avec le client que les fonds provenant de la vente future d'un bien immobilier seront traités comme une contribution propre à l'achat ou à la construction d'un autre bien immobilier. Ce type de contribution propre peut être effectué par le client lors des travaux de construction après le versement de certains fonds par Eurobank. La contribution propre sera la différence entre la valeur de la propriété détenue par le client et le montant du prêt qui le charge encore. Une telle solution se traduira par une réduction de la marge, c'est-à-dire du taux d'intérêt, et donc une baisse du coût du prêt. Pour que le produit de la vente soit considéré comme un apport propre, les biens immobiliers détenus doivent être vendus avant l'achèvement de la construction du prochain bien immobilier.Le produit de la vente doit également être investi dans la construction.
La tranche du prêt existant sera prise en compte dans le calcul de la solvabilité, cependant Eurobank peut accorder un prêt refinancé pour rembourser le prêt déjà détenu.
Eurobank peut proposer un délai de grâce pour les deux prêts, c'est-à-dire une suspension du remboursement du principal jusqu'à 3 ans. Seuls les intérêts et les primes d'assurance seront exigés.
GE Money Bank
La tranche du prêt dont vous disposez déjà sera prise en compte dans le calcul de la solvabilité du client, et donc la diminuera. La banque ne conclut aucun accord dans lequel le client s'engage à rembourser le prêt dont il dispose déjà. Dans une telle situation, la banque peut proposer une solution différente: utiliser l'offre «10 ans de moins» pour le second crédit. Le client ne paie que des intérêts pour un maximum de 10 ans, de sorte que le versement du prêt peut être inférieur pendant cette période jusqu'à 30%, ce qui signifie que le client aura une solvabilité plus élevée. Le prêt est disponible en gros montants et la durée maximale du prêt est de 40 ans.
Metrobank
Dans une situation où l'emprunteur possède une deuxième propriété qu'il a l'intention de vendre et qui limite sa capacité à engager une autre responsabilité, Metrobank peut lui accorder un nouveau prêt. Dans cette situation, la condition pour décaisser le prêt (ou décaisser l'une quelconque des premières tranches) serait de fournir un certificat de clôture du prêt, ce qui réduit sa solvabilité. C'est une solution standard utilisée par Metrobank. Dans des cas individuels - correctement argumentés - une solution différente peut entrer en jeu.
Estimation de la solvabilité
Combien faudrait-il gagner pour avoir une solvabilité suffisante pour contracter un deuxième prêt? Supposons qu'il nous en reste 150 000. prêt sur l'ancienne propriété. Cependant, nous voulons acheter un deuxième appartement d'une valeur de 300 000 sans notre propre contribution. Supposons également que nous prévoyons de contracter le remboursement du nouveau prêt pour une période de 30 ans et que la banque n'accepte pas que tant que l'ancien appartement ne soit pas vendu, le prêt actuellement remboursé ne soit pas inclus dans le calcul de la solvabilité. Notre solvabilité doit donc être suffisante pour honorer l'obligation d'un montant de 450000 …
À quel revenu cela sera-t-il possible, en supposant que le ménage compte trois personnes et n'ait aucune obligation financière supplémentaire (limites de carte de crédit, autres prêts)?
| Revenu mensuel | La solvabilité des prêts: | ||
| Brut | net | électeurs | en francs suisses |
| 15 mille | 9,9 mille. | 853,3 mille. | 682,7 mille. |
| 10 milles | 6,6 km | 568,9 mille. | 455,1 mille. |
| 8 mille | 5,3 km | 456,8 mille. | 365,5 mille |
| 6 mille | 4,0 mille | 344,8 mille. | 275,8 mille. |
| 4 mille | 2,6 mille | 125,4 mille. | 100,3 mille |
Maciej Bednarek
eHipoteka.com
