Hypothèque inversée: durée du contrat
Si la banque et la personne physique propriétaire du bien sont d'accord, un contrat de prêt est signé. Avertissement! Les personnes seules et les conjoints peuvent demander une hypothèque inversée (les deux parties doivent s'entendre ici). Le contrat d'hypothèque inversée précise en détail ce qui était indiqué dans le formulaire d'information, c'est-à-dire les parties au contrat , le montant de l'hypothèque inversée et la valeur marchande du bien (déterminé par un évaluateur immobilier), y compris le ratio de ce montant à la valeur de la propriété, ainsi que la date, le montant et les options de paiement de l'hypothèque inversée. De plus, nous y trouverons un moyen de sécuriser les créances de la banque (ex: inscription au registre foncier et hypothécaire), le montant des intérêts et les conditions de sa modification, ainsi que le montant et le mode de paiement des autres frais. Nous découvrirons également qui est obligé de payer l'évaluation immobilière (généralement c'est une charge pour le propriétaire, mais vous pouvez essayer de négocier avec la banque) et ensuite payer les frais de suivi de sa valeur, et quelles sont les règles et la date de règlement de l'hypothèque inversée. L'accord couvre également les obligations et droits de l'emprunteur,y compris le droit de résilier le contrat (la banque dispose du modèle de relevé approprié) et de rembourser le prêt par anticipation.
Avertissement! Le contrat doit spécifier une personne de contact après le décès de l'emprunteur. Ensuite, vous pouvez modifier ces données sans encourir de frais, la banque vous facturera d'autres frais. Si le contrat d'hypothèque inversée a été conclu avec plus d'un emprunteur - le plus souvent avec un couple marié - alors en cas de décès de l'un d'eux, des acomptes seront versés aux parents qui ont acquis une part de la propriété immobilière après le défunt, au prorata de la part qu'ils ont acquise (donc si le conjoint hérite de l'héritage avec l'enfant, puis acquiert le droit à une partie des versements au titre de l'hypothèque inversée dans la même proportion.
Pouvez-vous vous désinscrire du contrat d'hypothèque inversée?
L'emprunteur a le plein droit de rembourser le prêt qui lui a été accordé pendant la durée du contrat, en totalité et en partie. Cependant, si pendant sa durée, il change d'avis et règle ses comptes à la banque, il peut démissionner du contrat d'hypothèque inversée. Dans une telle situation, la banque ne facture aucune commission. Conformément à la loi, l'emprunteur peut résilier le contrat sans donner de motif dans les 30 jours suivant sa conclusion. Dans ce cas, il ne prend en charge aucun des frais y afférents, à l'exception des frais non remboursables, ou leurs parts, encourus par la banque pour des organes administratifs ou des tribunaux. Bien entendu, il restitue le montant du prêt à la banque avec les intérêts dus jusqu'à la date du retrait. Deuxième page,autrement dit, la banque a également le droit de résilier le contrat en même temps, uniquement si:
- a été initiée à l'exécution du bien par un autre créancier (la banque concluant le contrat dont il ignorait l'existence de la créance),
- l'emprunteur a vendu le bien à un tiers sans le consentement de la banque,
- les raisons pour lesquelles l'emprunteur (par exemple, des locaux de dévastation délibérée) valorise le bien a considérablement diminué.
L'emprunteur est bien sécurisé
Le prêt hypothécaire inversé ne peut être proposé que par des banques agréées, des succursales de banques étrangères, des succursales d'établissements de crédit et des établissements de crédit opérant à l'étranger - toutes les entités indiquées sont des institutions contrôlées par l'Autorité polonaise de surveillance financière ou les autorités de surveillance des pays d'origine. Par conséquent, le fonctionnement des institutions para-financières, qui ne sont pas soumises à un tel contrôle et qui exercent souvent des activités bancaires sans l'autorisation de l'autorité polonaise de surveillance financière, est ici exclue.
Une hypothèque inversée est également une obligation. L'
utilisation d'une hypothèque inversée entraîne des obligations qui doivent être remplies. Pendant la durée du contrat, l'emprunteur doit:
- avoir une assurance immobilière d'événements aléatoires (si, bien sûr, cela est requis par la banque),
- maintenir le bien en bon état (ne pas le détruire, effectuer des rénovations et des réparations en cours), en tenant compte de l'utilisation normale des choses conformément à sa destination,
- payer en temps opportun les taxes et les frais obligatoires liés à l'utilisation de immobilier.
En cas de non-exécution des obligations imposées, la banque appelle l'emprunteur à les respecter en fixant un délai au plus court à 60 jours. Ce délai est déterminé en tenant compte du type d'obligation non exécutée et de la capacité de l'emprunteur à la remplir. Si l'emprunteur ne le fait toujours pas, la banque l'oblige à l'autoriser à exécuter cette obligation en son nom. Le défaut de fournir l'autorisation peut être la base pour la banque de résilier le contrat de prêt. Et dans ce cas - vous savez - nous devons prendre en compte la possibilité de retenir le paiement d'argent.
Comment fonctionne une hypothèque inversée?
La réglementation dit ceci: dans le cadre du contrat d'hypothèque inversée, la banque s'engage à fournir à l'emprunteur un certain montant de liquidités et l'emprunteur s'engage à fournir une garantie pour le remboursement de ce montant ainsi que les intérêts dus et autres frais. Cette garantie est l'hypothèque précitée inscrite au registre foncier. En échange du transfert de l'argent de l'emprunteur (une ou plusieurs fois, généralement mensuellement), la banque acquiert la propriété du bien, mais seulement après son décès. Dans notre langue: nous avons opté pour une hypothèque inversée, la banque nous a accordé un prêt, mais nous sommes toujours propriétaires de l'appartement et nous pouvons y vivre toute notre vie. Nous ne perdons pas de biens immobiliers, quel que soitrecevrons-nous cette injection de fonds en totalité ou sera-t-elle étalée dans le temps. Fait intéressant, ce montant est libre d'impôt sur le revenu. Cependant, la reprise immobilière n'est pas automatique. Au contraire - cela n'a lieu que 12 mois après le décès du dernier emprunteur, et seulement si ses héritiers ne remboursent pas le prêt avec intérêts (de cette manière, le législateur a garanti les héritiers au cas où ils décideraient de conserver la propriété). Immédiatement après que la banque a eu connaissance de cette circonstance désagréable, elle publie sur son site Internet une annonce contenant le nom et le prénom de l'emprunteur, des informations sur la conclusion d'un contrat d'hypothèque inversée avec lui,la possibilité pour les héritiers de rembourser la banque et la date de règlement du contrat d'hypothèque inversée. Les informations mentionnées ci-dessus sont également communiquées par écrit aux personnes de contact indiquées après le décès de l'emprunteur.
Droits et obligations des héritiers Les
héritiers peuvent annuler le contrat d'hypothèque inversée de l'emprunteur, remboursant ainsi la banque et recouvrant le droit à la propriété. Cela ne signifie rien de plus que de rendre la banque à la partie du prêt qu'elle a déjà payée, plus les intérêts sur cet argent que la banque n'a pas encore encaissé, mais qui facture tout le temps (elle le prendrait sur le montant obtenu pour la vente de la propriété). L'appartement est ensuite restitué aux héritiers et les créances de la banque expirent.
Si les héritiers remboursent le prêt, ils hériteront des biens dans le cours normal (statutaire ou testamentaire). Si, en revanche, le prêt n'est pas remboursé, le bien sera transféré à la banque qui satisfera ainsi ses créances. Il est toutefois important que dans le règlement final, il rembourse aux héritiers la différence entre sa créance (montants transférés à l'emprunteur majorés des intérêts dus) et la valeur actuelle du bien. Par conséquent, la structure adoptée empêche les banques d'acquérir des biens immobiliers pour une fraction de leur valeur ou pour presque rien. Fait intéressant, la banque prend le risque deque la valeur de la propriété peut être inférieure au prêt décaissé après plusieurs années - alors les héritiers n'ont pas à restituer le montant manquant. Lors de la conclusion d'un contrat, la banque ne vérifie pas la solvabilité de l'emprunteur pour des raisons naturelles - elle ne vérifie pas le montant des revenus et la stabilité de ses entrées. Étant donné que l'immobilier lui-même est la garantie du prêt, il n'est pas nécessaire de vérifier le revenu de l'emprunteur.il n'est pas nécessaire de vérifier les revenus de l'emprunteur.il n'est pas nécessaire de vérifier les revenus de l'emprunteur.
Pourquoi une hypothèque inversée ne sera-t-elle pas un succès?
Maciej Samcik, journaliste économique de Gazeta Wyborcza: Car pour la banque c'est un produit qui ne deviendra jamais un vice. Alors que dans un prêt ordinaire, la banque paie l'argent du client, met sa patte sur l'hypothèque et gagne des intérêts pendant une certaine période de temps, avec une hypothèque inversée, ces revenus d'intérêts sont une grande inconnue. Soit le client vivra longtemps, donc le temps d'intérêt sera comparable à un prêt normal, soit il vivra court, et alors l'ensemble de la transaction sera plus difficile qu'il n'en vaut la peine. De plus, la banque doit évaluer l'appartement en toute sécurité. Il ne sait pas quand il pourra y entrer, et la valeur du bien pour ces plusieurs ou plus de 20 ans doit être suffisamment élevée pour couvrir les acomptes versés au client après la vente de l'appartement,intérêts courus sur cet argent payé, frais de transaction pour la vente des locaux, etc.
Base juridique: loi du 23 octobre 2014 sur le prêt hypothécaire inversé (Journal officiel du 14 novembre 2014, point 1585).
