Dans le cas de maisons en bon état, nous pouvons effectuer nous-mêmes l'évaluation préliminaire. Cependant, en cas de doute sur l'état du bâtiment, il vaut la peine de faire appel à un ingénieur agréé qui interprétera correctement les traces d'humidité ou de rayures apparentes. Il dispose souvent d'équipements qui permettent, entre autres, de déterminer le niveau d'humidité ou de vérifier le fonctionnement de la ventilation. De plus, il indiquera les endroits où il vaut la peine de faire des opencasts. Dans des situations justifiées, il recommandera un examen de thermovision ou une expertise technique plus détaillée des éléments de l'ancienne maison qui pourraient poser des problèmes à l'avenir.
Comment vérifier le statut juridique d'une vieille maison
Au moment de décider d'acheter une propriété, nous devons tout d'abord vérifier son statut juridique. Le document le plus important à analyser est le registre foncier et hypothécaire. Nous obtiendrons son numéro auprès du vendeur de la maison. Sachant cela, nous pouvons lire le livre dans le département approprié du registre foncier et hypothécaire du tribunal de district ou sur Internet, sur le site Web du ministère de la Justice, dans la base de données centrale du cadastre (https://ekw.ms.gov.pl). Dans les différents départements, nous trouverons des informations sur la propriété, telles que l'adresse, la zone, le propriétaire. Une information importante est la mention que la propriété foncière est développée. Sinon, il y a un soupçon que la maison est construite illégalement ou est en construction.Cette dernière situation peut nous exposer à de nombreux problèmes. La construction peut être arbitraire ou ne pas être réalisée conformément à la conception approuvée. "Rectifier" une telle situation engendre des coûts financiers difficiles à prévoir. Il se peut également que la maison convienne à la démolition.
Les sections III et IV contiennent des informations sur les restrictions immobilières, par exemple, servitude de passage, hypothèque. De plus, les demandes de modifications en cours, dont le contenu n'est pas encore visible dans l'entrée, peuvent être jointes au livre. Les données contenues dans le registre foncier et hypothécaire doivent être comparées à l'état réel, par exemple le nombre d'étages.
Avertissement! Il existe également des biens immobiliers pour lesquels un livre n'a pas été établi et leur statut juridique est réglementé d'une manière différente, par exemple par des décisions de justice juridiquement valables.
Un autre document qui nous permettra d'apprécier le statut juridique est un extrait du cadastre, qui peut être obtenu auprès du service de géodésie de la ville, commune ou starostie. Il comprend le numéro d'enregistrement de la parcelle avec la superficie, les données du propriétaire, le type de terrain, la classe de terrain et encore le numéro de registre foncier et hypothécaire. Un plan est joint à l'extrait - un extrait du registre foncier et de la construction avec les limites de l'immobilier. Vous pouvez voir le nombre de parcelles voisines, la forme de la parcelle et le contour de la maison ainsi que la désignation de sa fonction et le nombre d'étages.
Ensuite, nous devrions vérifier notre propriété en termes de l'environnement immédiat. Le plan d'aménagement du territoire local y contribuera. On peut y découvrir quelle est la fonction de la parcelle, ce qui sera construit dans son voisinage, quelles restrictions s'appliquent à la propriété, par exemple hauteur de bâtiment, type de toit, etc. Elles seront importantes dans une éventuelle reconstruction. Si la parcelle n'est pas couverte par le plan de développement local, nous devons obtenir une décision de zonage du vendeur ou en demander une nous-mêmes pour une propriété donnée (nous n'avons pas besoin d'être les propriétaires de la parcelle).
Acheter une maison ancienne: des documents qui doivent encore être «radiographiés»
Plus la propriété est ancienne, moins vous avez de chances d'obtenir tous les documents de la maison. Néanmoins, cela vaut la peine de demander au propriétaire s'il les a.
Décision de permis de construire. Si le vendeur n'en a pas, nous devons vérifier auprès du département local de l'architecture ou de l'inspection de surveillance des bâtiments du poviat si un permis de construire a été demandé ou si des autorités de surveillance de la construction sont en attente, par exemple en cas de développement illégal.
Avis d'achèvement de la construction ou permis d'occupation. Ce document peut avoir un nom différent selon l'âge de la maison. Si ce document n'est pas disponible, procédez comme en l'absence de permis de construire.
Journal de construction avec la déclaration du directeur de la construction à la fin de la construction. En fait, il peut y avoir plusieurs journaux, par exemple de reconstruction ou d'agrandissement. S'il n'y est pas, un audit technique détaillé du bâtiment doit être commandé.
Projet de construction. L'absence de ce document peut indiquer que le bâtiment n'a pas été construit conformément à la conception de construction approuvée. La documentation d'anciennes propriétés pourrait également être endommagée. Avec des propriétés plus anciennes (plus de 40 ans), le vendeur peut avoir un inventaire de la propriété au lieu d'une conception de construction.
Conception telle que construite pour les installations sanitaires et électriques. S'il est manquant ou obsolète, découvrons si le réseau interne a été rénové pendant l'utilisation et si la documentation telle que construite a été réalisée.
Protocole de cheminée actuel. Selon la loi sur la construction, le propriétaire de la maison est obligé d'inspecter les tuyaux de fumée, d'extraction et de ventilation chaque année.
Le protocole actuel de test de fuite de gaz. Tant que la maison en est équipée, l'enquête est également réalisée chaque année.
Rapport actuel sur les mesures des installations électriques. Selon les dispositions de la loi sur la construction, le propriétaire doit effectuer ses tests tous les 5 ans.
Accords avec les fournisseurs de médias. Nous nous assurons que la propriété dispose d'une connexion d'eau, d'égouts et d'électricité. Notre vigilance doit être renforcée par l’absence de tels accords.
Certificat énergétique. Il est recommandé de rédiger un tel certificat lors de la vente de votre maison. Le vendeur n'est pas légalement tenu de joindre un tel document pour les bâtiments construits avant 2009.
Manuels d'équipement. Ils sont nécessaires lorsque des appareils installés dans la maison nécessitent un fonctionnement et un entretien compliqués ou constants.
Combien vaut l'intrigue
Après avoir vérifié le statut formel et juridique de la propriété, nous devons évaluer la parcelle. Il est préférable de commencer par vérifier les limites et le respect du plan du cadastre et de la carte géodésique telle que construite. Un géomètre nous aidera à cet égard, qui vérifiera s'il y a des pierres de bordure ou d'autres points caractéristiques séparant la propriété dans les coins de la parcelle. De plus, il le mesurera par rapport à la carte géodésique, et en cas de doute, il recréera les limites de la parcelle et mesurera la zone. Il peut alors s'avérer, par exemple, que la clôture du voisin est placée dans les limites de la propriété que nous envisageons d'acheter.
Il convient de prêter attention si la parcelle n'est pas périodiquement inondée par l'eau de pluie ou en raison de la montée des eaux dans la rivière voisine. Des informations sur la manière dont l'eau de pluie est évacuée seront également utiles. À la lumière de la loi, il est inacceptable d'en disposer hors de la parcelle.
Lorsque les arbres poussent sur la parcelle, il est nécessaire d'évaluer leur état et de savoir si nous pouvons les abattre à l'avenir. Les arbres malades ou flétris peuvent constituer une menace pour votre maison. Nous devons également nous rappeler qu'une végétation luxuriante nécessite des soins chronophages.
La valeur de la parcelle dépend de sa localisation, de sa localisation par rapport aux directions du monde, de l'aménagement du territoire, des conditions du plan d'aménagement du territoire local. Si nous sommes intéressés par la valeur exacte de la propriété, nous devons contacter un évaluateur immobilier agréé.
La vieille maison sera-t-elle fonctionnelle?
Lors de l'achat d'une maison ancienne, nous n'avons aucune influence sur la disposition et les fonctions des pièces. Néanmoins, lorsque l'aménagement intérieur actuel ne nous convient pas, nous pouvons penser à le changer. Il est bon de coopérer avec un architecte déjà au stade de l'achat d'une propriété. Seule une personne expérimentée pourra évaluer les possibilités de réaménagement intérieur. Les principaux éléments qui limitent les possibilités de changements dans les pièces sont la capacité de charge des plafonds (dans des cas particuliers, elle peut être augmentée), la disposition des murs structurels et des cheminées, dont la reconstruction est très coûteuse, voire non rentable. Lors de la visualisation de la maison et des plans, il est bon d'indiquer sur les dessins quels murs sont porteurs et lesquels sont cloisonnés.
La plupart des maisons vieilles de plusieurs décennies sont orientées vers les parties du monde de telle sorte que le salon est du côté sud, et les salles de bains et la cuisine - du côté nord. Cependant, ce n'est pas une règle et nous devons donc toujours vérifier comment la maison est éclairée par le soleil, comment cette lumière change tout au long de l'année et si l'insolation des intérieurs individuels répond à nos préférences. Certaines maisons entre de vieux arbres peuvent sembler belles, mais à l'intérieur, il peut être éternellement sombre. Si nous ne sommes pas en mesure d'évaluer l'insolation en hiver et en été, nous pouvons confier à un architecte la réalisation d'une telle analyse. De cette façon, nous découvrirons à quelles heures les façades des maisons seront exposées au soleil.
Comment évaluer la rentabilité de la reconstruction d'une vieille maison
Lorsque la maison a l'air horrible, vous pouvez voir que personne n'y a vécu pendant de nombreuses années, mais son prix est extrêmement favorable et son emplacement est attrayant, il vaut la peine de faire appel à des professionnels chargés de l'évaluation de l'état technique. Ils pourront nous dire si la maison peut être agrandie ou reconstruite, ou peut-être vaut-il mieux renoncer à l'acheter et en chercher une autre.
Cependant, si nous avons déjà décidé, l'avis d'experts sera certainement utile - dans la vieille maison, des surprises désagréables peuvent nous attendre, par exemple lors de la rénovation, il s'avérera que le mur est fait d'un matériau différent de celui que nous supposions. Mais il se peut aussi que, même si de nombreux éléments devront être remplacés (par exemple, les fenêtres, les portes, toutes les installations), les éléments les plus importants de la structure sont en bon état et la maison convient à la vie après une rénovation générale.
Le coût de reconstruction d'une vieille maison est estimé sur la base d'une conception préliminaire, laissant une grande marge de sécurité.
Avant d'acheter une vieille maison, vérifions combien il nous en coûtera pour l'entretenir. Demandons au propriétaire les factures de chauffage (gaz, électricité ou mazout), ainsi que d'électricité, d'eau, de ramassage des ordures ou de vidange de la fosse septique. Interrogons également sur le montant de la taxe foncière.
C'est une bonne idée d'interroger vos voisins sur votre relation avec votre propriétaire actuel. Un différend de longue date peut émerger - par exemple, au sujet des arbres qui poussent près de la frontière. Que cela nous plaise ou non, nous prendrons le relais avec la maison.
